Khái niệm về kinh doanh bất động sản và các hành vi bị nghiêm cấm
Trong lĩnh vực pháp lý, bất động sản (hay còn gọi là địa ốc, nhà đất) được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai, có tính chất cố định, không thể di chuyển hoặc tách rời khỏi mảnh đất mà không làm thay đổi đặc điểm vốn có. Kinh doanh bất động sản thực chất là hoạt động đầu tư nguồn vốn vào các loại hình tài sản này nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhu thực.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khái niệm kinh doanh bất động sản được xác định như sau:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động bao gồm: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp các dịch vụ như môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
Đối tượng bất động sản tham gia vào hoạt động thương mại theo quy định của pháp luật bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng đã có sẵn thuộc sở hữu của các tổ chức, cá nhân.
- Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
- Các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất thuộc các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện đối với bất động sản và chủ thể kinh doanh
Để đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho thị trường, pháp luật quy định nghiêm ngặt các điều kiện đối với cả tài sản lẫn chủ thể tham gia giao dịch.
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại tài sản phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn sau:
- Đối với nhà và công trình xây dựng: Phải có đăng ký quyền sở hữu gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận; không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Riêng đối với nhà ở trong dự án đầu tư, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
- Đối với quyền sử dụng đất: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Các chủ thể tham gia thị trường cần tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản và đáp ứng các tiêu chuẩn về năng lực pháp lý:
- Về hình thức pháp lý: Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã, có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Lưu ý, quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản luôn yêu cầu sự minh bạch trong thông tin đăng ký.
- Về nghĩa vụ công khai: Doanh nghiệp phải công khai tại trụ sở, Ban quản lý dự án hoặc sàn giao dịch các thông tin về: tên, địa mật, người đại diện pháp luật; thông tin chi tiết về bất động sản kinh doanh; tình trạng thế chấp (nếu có); số lượng sản phẩm đã bán, đang kinh doanh và còn lại.
- Về năng lực tài chính: Đối với nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án, phải đảm bảo vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (đối với dự án dưới 20 ha) và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu sự (đối với dự án từ 20 ha trở lên).
Quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Khi thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, các bên cần lưu ý pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Theo Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một hợp đồng hợp lệ phải bao gồm các nội dung trọng yếu:
- Thông tin định danh của các bên tham gia (tên, địa chỉ).
- Chi tiết về đối tượng bất động sản và giá trị giao dịch.
- Phương thức, thời hạn thanh toán và thời điểm bàn giao tài sản kèm hồ sơ pháp lý.
- Các điều khoản về phạt vi phạm, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp và các trường hợp chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hành vi sau đây bị nghiêm cấm:
- Kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
- Thực hiện dự án đầu tư bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin: Không công khai hoặc công khai thiếu trung thực về tình trạng bất động sản.
- Có hành vi gian lận, lừa dối khách hàng trong quá trình giao dịch.
- Hành vi về vốn: Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản trái phép; chiếm dụng vốn hoặc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng không đúng mục đích như đã cam kết.
- Vi phạm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các hành vi thu phí, lệ phí trái quy định pháp luật.
- Sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sai mục đích hoặc không đúng quy định.
Việc nắm vững các quy định này giúp các cá nhân và tổ chức tránh được các rủi ro pháp lý và phạt hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản từ cơ quan chức năng.
