Quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và doanh nhân trong việc tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, để tham gia vào lĩnh vực này một cách bền vững, việc nắm vững các quy định pháp luật về điều kiện thành lập và vận hành doanh nghiệp là vô cùng quan trọng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp lý hiện hành về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản.

Thay đổi về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản

Trước đây, theo quy định tại Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đáp ứng điều kiện vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Quy định này nhằm kiểm soát năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.

Tuy nhiên, theo những sửa đổi tại Luật Đầu tư năm 2020 (tại điểm a khoản 2 Điều 75), yêu cầu về vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng đã được bãi bỏ. Hiện nay, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ cần tuân thủ quy định về việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo pháp luật về doanh nghiệp và hợp tác xã, trừ các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế đầy đủ.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án là một hoạt động phức tạp, liên quan đến nhiều bên và đòi hỏi sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước. Theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (được sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2020), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án được phân cấp như sau:

• Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Thẩm quyền và thủ tục thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
• Đối với các trường hợp còn lại: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Việc nắm rõ quy trình này là điều kiện tiên quyết nếu doanh nghiệp có ý định thực hiện điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp.

Các trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản

Dựa trên Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, không phải mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều bắt buộc phải thành lập pháp nhân. Các trường hợp sau đây được miễn trừ nghĩa vụ thành lập doanh nghiệp:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do quá trình phá sản, giải thể hoặc chia tách theo quy định pháp luật.
• Các cơ quan, tổ chức thực hiện việc bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản là tài sản công.
• Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản (AMC/VAMC) thực hiện xử lý tài sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của chính mình.
• Các trường hợp bán, chuyển nhượng bất động sản do tự đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.

Đối với các cá nhân muốn tham gia thị trường ở quy mô nhỏ hơn, cần lưu ý tìm hiểu thêm về điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân để đảm bảo tuân thủ đúng nghĩa vụ thuế và pháp lý.

Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Để chính thức hoạt động, doanh nghiệp cần thực hiện các bước đăng ký theo quy định về điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản như sau:

Bước 1: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
• Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp.
• Danh sách thành viên (đối với công ty TNHH hai thành viên trở lên) hoặc danh sách cổ đông sáng lập (đối với công ty cổ phần).
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng thực cá nhân (CCCD/CMND hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực) của người đại diện theo pháp luật và các thành viên/cổ đông là cá nhân.
• Đối với thành viên/cổ đông là tổ chức: Cần có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền.

Phương thức nộp hồ sơ: Nộp trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc qua hệ thống bưu chính công ích.

Cơ quan tiếp nhận: Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Thời gian xử lý: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 2: Khắc dấu pháp nhân

Sau khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp tiến hành thực hiện khắc con dấu theo quy định của Luật Doanh nghiệp để hoàn tất bộ nhận diện pháp lý cho công ty.