Pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản. Phương thức về thời hạn....
Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn hoàn thiện về mặt pháp lý, từ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 đến Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Trong đó, các quy định về hợp đồng đóng vai trò then chốt nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Việc hiểu rõ các quy định về loại hình, nội dung và điều kiện của hợp đồng là vô cùng quan trọng để tránh các rủi ro tranh chấp phát sinh.
Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, hoặc cho thuê mua quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản sở hữu những đặc điểm pháp lý riêng biệt sau đây:
Phân loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản Dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể được phân loại như sau:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, tùy vào loại hình giao dịch mà nội dung hợp đồng phải đảm bảo các yêu cầu cụ thể sau:
Hợp đồng này bắt buộc phải có các thông tin cơ bản bao gồm: Tên, địa chỉ của các bên; Thông tin chi tiết về bất động sản; Giá cả; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao nhận tài sản và hồ sơ kèm theo; Chế độ bảo hành; Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng; Phương thức giải quyết tranh chấp và thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Ngoài các thông tin về chủ thể và giá cả, hợp đồng về quyền sử dụng đất cần chi tiết hóa: Loại đất, diện tích, vị trí, ranh giới, tình trạng thửa đất và tài sản gắn liền với đất; Thời hạn sử dụng đất; Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có); Quy định về việc giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê hoặc cho thuê lại.
Đối với loại hình này, các bên cần làm rõ: Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt; Chi tiết về phần dự án chuyển nhượng; Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất và các điều khoản về hiệu lực hợp đồng.
Theo quy định tại Luật Đất đai, việc công chứng, chứng thực được áp dụng như sau:
Đối với bên bán (Bên cung cấp): Phải đảm bảo quyền sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất; đáp ứng yêu cầu về vốn; nếu là chuyển nhượng dự án thì phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, không được ủy quyền cho các bên khác thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản dưới danh nghĩa hợp tác đầu tư hay liên doanh.
Đối với bên mua: Phải là chủ thể được thực hiện giao dịch theo quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013. Đối với cá nhân, phải đảm bảo đầy đủ năng lực hành vi dân sự và độ tuổi theo Bộ luật Dân sự.
Về thông tin bất động sản: Nhà và công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về đăng ký quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận và các quy định khác tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản. Các bên cũng cần lưu ý tránh các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản để đảm bảo hợp đồng không bị vô hiệu.
Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch thông qua người đại diện, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của văn bản ủy quyền, phạm vi và thời hạn ủy quyền theo quy định tại Bộ luật Dân sự nhằm tránh các rủi ro về mặt pháp lý cho hợp đồng.
