Khi đầu tư vào BĐS, bên cạnh kiến thức thị trường, thông tin về chủ đầu tư, dự án. Thuế mua bán nhà đất cũng là khái niệm quan trọng giới đầu tư cần nắm vững trước khi đưa ra quyết định tham gia. Không chỉ trong hoạt động kinh doanh bất động sản, mà ngay trong cuộc sống thường ngày cũng vậy.
Trong các giao dịch đầu tư bất động sản, bên cạnh việc tìm hiểu về thị trường và chủ đầu tư, việc nắm vững các nghĩa vụ về thuế và lệ phí là yếu tố then chốt để các bên lập kế hoạch tài chính chính xác. Các loại thuế, phí phát sinh khi chuyển nhượng nhà đất không chỉ ảnh hưởng đến chi phí của người mua mà còn là trách nhiệm pháp lý của người bán. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các loại thuế, phí cần lưu ý trong quá trình mua bán bất động sản.
Theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2022, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên có thể phải chịu các khoản nghĩa vụ tài chính sau:
Đây là khoản thuế mà người bán bất động sản có trách nhiệm trích nộp vào ngân sách nhà nước. Căn cứ theo quy định về thuế thu nhập cá nhân, chỉ bên chuyển nhượng (bên bán) mới phát sinh nghĩa vụ thuế này đối với phần thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản. Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có đất chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí áp dụng đối với bên mua thông qua giao dịch mua bán. Căn cứ Điều 4 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ, khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền, các cá nhân, tổ chức thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải thực hiện nghĩa vụ này. Bên mua cần tiến hành đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 3 lập 30 ngày kể từ ngày làm giấy tờ chuyển giao hợp pháp để đảm bảo đúng quy định.
Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý cao nhất xác lập việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, phí công chứng có thể do bên mua hoặc bên bán chi trả.
Khi thực hiện thủ tục sang tên, người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, tùy vào từng địa phương, người dân có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ.
Căn cứ Thông tư số 85/2019/TT-BTC, đây là khoản phí dành cho hoạt động thẩm định hồ sơ, kiểm tra các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử lập đất và tài sản gắn liền với đất.
Việc xác định chính xác số tiền phải nộp phụ thuộc vào giá trị giao dịch và các quy định về khung giá của UBND cấp tỉnh.
Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên doanh thu từ việc chuyển nhượng. Trong trường hợp các bên thực hiện giao dịch, mức thuế sẽ được tính toán dựa trên giá trị hợp đồng hoặc giá do Nhà nước quy định nếu có sự chênh lệch.
Mức nộp lệ phí trước bạ được xác định theo hai trường hợp chính:
Đối với tài sản là nhà ở, diện tích tính lệ phí trước bạ bao gồm toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả công trình phụ) thuộc sở hữu hợp pháp. Giá trị 1m2 nhà được xác định dựa trên giá thực tế xây dựng mới của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, kết hợp với tỷ lệ chất lượng còn lại theo quy định.
Mức thu phí thẩm định hồ sơ không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: quy mô diện tích nhà đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và các quyết định cụ thể của Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Mặc dù pháp luật quy định rõ nghĩa vụ thuế của bên bán (thuế TNCN) và bên mua (lệ phí trước bạ), nhưng trên thực tế, việc chi trả các loại phí khác như phí công chứng hay lệ phí cấp giấy chứng nhận thường dựa trên sự thỏa thuận dân sự. Có trường hợp người bán sẽ chi trả toàn bộ chi phí sang tên sổ đỏ, hoặc hai bên thống nhất mỗi bên chịu một nửa. Để tránh tranh chấp, các bên cần quy định rõ ràng, minh bạch nội dung này trong hợp đồng chuyển nhượng ngay từ đầu.
