Hoạt động môi giới bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và cộng đồng xã hội nhờ tiềm năng lợi nhuận cao cùng nhu cầu giao dịch nhà đất luôn biến động liên tục. Trong chuỗi hoạt động này, vai trò của người môi giới đóng vai trò then chốt trong việc kết nối cung - cầu. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các thông tin pháp lý quan trọng về hoạt động môi giới bất động sản tại thời điểm năm 2022.

Căn cứ pháp lý

Các nội dung dưới đây được tổng hợp dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2022), bao gồm:

• Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13;
• Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 về Luật Kinh doanh bất động sản;
• Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề và tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản.

Khái quát về hoạt động môi giới bất động sản

Khái niệm môi giới

Môi giới là hành vi đóng vai trò trung gian để các bên tiếp xúc, thực hiện đàm phán và thiết lập các quan hệ pháp lý nhằm mục đích hưởng thù lao. Nội dung công việc thường bao gồm: tìm kiếm khách hàng, hỗ trợ đàm phán sơ bộ, tổ chức kết nối giữa các bên và hỗ trợ quá trình ký kết hợp đồng. Cần lưu ý rằng, khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng thay mặt cho khách hàng.

Phạm vi hoạt động của môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là hoạt động làm trung gian trong các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản. Việc sử dụng dịch vụ môi giới mang lại lợi ích lớn cho khách hàng khi giúp tiếp cận nhanh chóng nguồn thông tin nhà đất đa dạng tại nhiều khu vực khác nhau. Để hiểu rõ hơn về các quy định liên quan đến giao dịch này, bạn có thể tham khảo thêm về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản.

Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Theo quy định pháp luật, các tổ chức và cá nhân khi tham gia vào thị trường này phải đáp ứng những điều kiện nghiêm ngặt sau:

• Đối với tổ chức: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Đội ngũ nhân sự phải có ít nhất 02 người sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Đối với cá nhân: Cá nhân có thể kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập nhưng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký nộp thuế theo quy định.
• Nguyên tắc về xung đột lợi ích: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới không được phép vừa đóng vai trò là người môi giới, vừa là một bên tham gia thực hiện hợp đồng trong cùng một giao dịch bất động sản.

Nội dung và thù lao trong môi giới bất động sản

Các công việc của môi giới

• Tìm kiếm đối tác phù hợp với nhu cầu của khách hàng để tiến hành đàm phán, ký kết hợp đồng.
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê mua bất động sản.
• Cung cấp thông tin chính xác và hỗ trợ các bên trong quá trình thương thảo hợp đồng.

Chế độ thù lao và hoa hồng

Các quy định về tài chính trong môi giới được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên:

• Thù lao môi giới: Doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới được hưởng thù lao từ khách hàng. Khoản thù lao này không phụ thuộc vào kết quả cuối cùng của giao dịch mua bán hay cho thuê giữa khách hàng và bên thứ ba.
• Hoa hồng môi giới: Mức hoa hồng được tính khi các bên hoàn tất ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê. Mức hoa hồng này do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng và không bị áp đặt dựa trên giá trị giao dịch.

Quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Để được cấp chứng chỉ hành nghề, cá nhân cần đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về năng lực và trình độ theo quy định tại quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cụ thể:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
• Có trình độ học vấn từ tốt nghiệp Trung học phổ thông trở lên.
• Đã vượt qua kỳ thi sát hạch về kiến thức chuyên môn môi giới bất động sản.

Tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ

Căn cứ theo Điều 3 của Thông tư 11/2015/TT-BXD, Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ. Sở Xây dựng có thể trực tiếp tổ chức hoặc ủy quyền cho các đơn vị như: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội môi giới bất động sản Việt Nam hoặc các cơ sở đào tạo đủ điều kiện theo quy định tại Nghị định số 79/2016/NĐ-CP.

Điều kiện dự thi: Thí sinh phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp từ THPT trở lên và hoàn tất các thủ tục nộp hồ sơ, kinh phí theo quy định.

Hồ sơ đăng ký dự thi

Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Đơn đăng ký dự thi (theo mẫu);
• Bản sao chứng thực CMND/CCCD hoặc Hộ chiếu;
• Bản sao chứng thực bằng tốt nghiệp THPT hoặc tương đương;
• Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới (nếu có);
• Ảnh màu 4x6cm và các giấy tờ khác theo yêu cầu của đơn vị tổ chức.

Việc nắm vững các quy định về điều kiện hành nghề và thủ tục cấp chứng chỉ không chỉ giúp cá nhân hoạt động chuyên nghiệp mà còn đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch bất động sản trên thị trường.