Các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thu hút nhiều sự chú ý của giới đầu tư nhờ tiềm năng phát triển mạnh mẽ và cơ hội sinh lời cao. Tuy nhiên, để tham gia vào thị trường này một cách an toàn, các chủ thể cần nắm vững những quy định pháp lý hiện hành về điều kiện, loại hình tài sản và các nguyên tắc cốt lõi. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên khung pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Khái niệm kinh doanh bất động sản

Bất động sản là những tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Đây là một lĩnh vực có tầm ảnh hưởng rộng rãi đến nền kinh tế, đóng vai trò kết nối nhiều ngành nghề khác nhờ giá trị giao dịch lớn.

CĂN CỨ PHÁP LUẬT: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 201 quản lý về hoạt động này như sau:

• Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Bao gồm cả việc thực hiện các dịch vụ chuyên biệt như: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Để một tài sản có thể tham gia vào thị trường thương mại, tài sản đó phải đáp ứng các tiêu chuẩn về tính pháp lý theo quy định của pháp luật. CĂN CỨ PHÁP LUẬT: Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
• Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
• Các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.
• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động mua bán và giao dịch bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc nền tảng nhằm đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi cho các bên tham gia. CĂ đề PHÁP LUẬT: Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

• Nguyên tắc bình đẳng và tự do thỏa thuận: Các bên kinh doanh được đảm bảo sự bình đẳng trước pháp luật, được tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau, với điều kiện không trái quy định pháp luật. Điều này tạo tiền đề cho việc hình thành pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản một cách minh bạch.
• Nguyên tắc về điều kiện tài sản: Mọi bất động sản đưa vào giao dịch phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Nguyên tắc công khai, minh bạch: Hoạt động kinh doanh phải đảm bảo tính trung thực và thông tin được cung cấp một cách rõ ràng cho các bên liên quan.
• Nguyên tắc về phạm vi hoạt động: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại các khu vực nằm ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Nhằm bảo vệ trật tự quản lý nhà nước và quyền lợi của nhà đầu tư, pháp luật quy định rõ các hành vi không được phép thực hiện. Để hiểu rõ hơn về trách nhiệm của chủ thể, người kinh doanh cần lưu ý doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản cũng phải tuân thủ các điều cấm này, cụ thể:

• Kinh doanh bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Không công khai hoặc cung cấp thông tin về bất động sản một cách thiếu trung thực, không đầy đủ.
• Có hành vi gian lận, lừa dối trong quá trình giao dịch kinh doanh.
• Thực hiện việc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản trái phép; chiếm dụng vốn hoặc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) sai mục đích cam kết.
• Vi phạm nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• Thu các loại phí, lệ phí liên quan đến kinh doanh bất động sản trái pháp luật.

Điều kiện về chủ thể kinh doanh

Về mặt tổ chức, việc thiết lập bộ máy kinh doanh cần tuân thủ các yêu cầu về hình thức pháp lý và vốn. CĂN CỨ PHÁP LUẬT: Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định tại Khoản 2 Điều này).

Tuy nhiên, cần lưu ý sự thay đổi từ Luật Đầu tư 2020 về yêu cầu thành lập doanh nghiệp: Hiện nay, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, nhưng quy định về mức vốn pháp định tối thiểu đã được lược bỏ để tạo điều kiện thuận lợi cho việc gia nhập thị trường.

Bên cạnh đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án cũng được phân cấp rõ ràng: Đối với các dự án thuộc diện chấp thuận nhà đầu tư hoặc có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thủ tục thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với các trường hợp khác, UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ sẽ là cơ quan quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tùy thuộc vào thẩm quyền phê duyệt dự án ban đầu.

Xem thêm các chủ đề khác

• Kinh doanh bất động sản là gì? Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản?
• Doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản