Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đặc thù liên quan đến tài sản lớn và quyền lợi lâu dài của người dân, các hoạt động trong lĩnh vực này chịu sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý nhà nước. Việc nắm rõ các mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm là cần thiết để các tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản và đảm bảo tính thượng tôn pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Các quy định về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực giao dịch bất động sản được dựa trên các văn bản pháp luật sau:
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản
Theo quy định pháp luật, các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về hợp tương tác xã. Việc tuân thủ điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản là yêu cầu bắt buộc để hoạt động kinh doanh được công nhận hợp pháp.
Xử phạt vi phạm pháp luật trong giao dịch bất động sản
Căn cứ theo Điều 58 Nghị định số 16/20 thực hiện quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, các hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt chính là phạt tiền với các mức cụ thể như sau:
Mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng
Áp dụng đối với một trong các hành vi vi phạm sau:
- Thực hiện kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã nhưng không thực hiện việc thành lập theo đúng quy định;
- Không thực hiện công khai thông tin dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công khai không đầy đủ, không đúng nội dung quy định;
- Lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không dưới dạng văn bản, hoặc nội dung chính của hợp đồng không đầy đủ, trái với quy định pháp luật;
- Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không tạo điều kiện cho bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tiến độ thi công và chất lượng công trình;
- Thu các loại phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định của pháp luật.
Mức phạt từ 120.000.000 đồng đến 160.000 thực hiện 000 đồng
Áp dụng đối với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có các hành vi:
- Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng không gắn liền quyền sử dụng đất với nhà và công trình đó;
- Không thông báo cho bên mua về các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
Mức phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng
Áp dụng đối với một trong các hành vi sau:
- Kinh doanh bất động sản khi tài sản đó không đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định hoặc chưa được phép đưa vào kinh doanh;
- Thực hiện hoạt động kinh doanh vượt quá phạm vi kinh doanh bất động sản được pháp luật cho phép;
- Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản hoặc dự án nhà ở chậm tiến độ so với phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền;
- Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính từ ngân hàng thương mại đủ năng lực, hoặc nội dung bảo lãnh không đúng quy định khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ;
- Ủy quyền hoặc giao cho bên thứ ba (bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết...) thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc thuê mua bất động sản;
- Từ chối xác nhận hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai;
- Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trái quy định;
- Vi phạm các quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản khi pháp luật có quy định cụ thể.
Mức phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng
Áp dụng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thực hiện các hành vi:
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định;
- Chuyển nhượng dự án nhưng không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc điều kiện theo quy định;
- Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ đã phê duyệt hoặc chưa bảo đảm kết nối hạ tầng chung của khu vực;
- Bàn giao nhà khi chưa hoàn thiện phần mặt ngoài (đối với nhà xây thô) hoặc chưa có văn bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình vào sử dụng;
- Thực hiện huy động vốn không đúng quy định pháp luật;
- Sử dụng vốn huy động từ tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác so với cam kết ban đầu.
Các hình thức xử phạt bổ sung
Ngoài việc bị phạt tiền, các chủ đầu tư có hành vi vi phạm tại các điểm a, b và e khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/202/NĐ-CP còn có thể phải chịu hình thức xử phạt bổ sung là: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.
