Phạm vi kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Trong hoạt động đầu tư và sở hữu tài sản tại Việt Nam, việc xác định rõ phạm vi quyền hạn của từng nhóm đối tượng là cực kỳ quan trọng. Các quy định pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2022) phân định rõ ràng hình thức kinh doanh bất động sản giữa tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản.
1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
Tổ chức và cá nhân trong nước được thực hiện các hình thức kinh doanh bất động sản đa dạng, bao gồm:
- Mua nhà ở, công trình xây dựng để thực hiện việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đối với đất được Nhà nước giao: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định pháp luật về đất đai; đầu tư hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng đất gắn liền với hạ tầng đó.
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê: Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng các công trình không phải là nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Thực hiện nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất của các đối tượng khác để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phục vụ việc chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng.
2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép tham gia thị trường với các hình thức cụ thể sau:
- Thực hiện các hình thức kinh doanh tương tự như tổ chức, cá nhân trong nước đối với việc thuê nhà để cho thuê lại; đất thuê của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà cho thuê; và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Đối với diện đất được Nhà nước giao: Được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đối với đất thuộc diện thuê, nhận chuyển nhượng trong các khu công nghiệp, cụ cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế: Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
3. Phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Đối với các doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không, pháp luật quy định phạm vi hẹp hơn nhằm kiểm soát dòng vốn và mục đích sử dụng đất:
- Thực hiện các hình thức: Thuê nhà để cho thuê lại; đầu tư xây dựng nhà trên đất thuê của tổ chức, cá nhân để cho thuê; và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để bán hoặc cho thuê.
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế: Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Việc mở rộng phạm vi này được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, giúp giải quyết tình trạng tồn kho bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và văn phòng cho thuê.
4. Thủ tục quản lý sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Để đảm bảo tính minh bạch, cơ quan Nhà nước thực hiện quy trình kiểm soát thông tin như sau:
- Kiểm tra thông tin: Trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra tình trạng sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam thông qua Website của Bộ Xây dựng.
- Xử lý hồ sơ: Nếu người đề nghị không có tên trên danh sách quản lý của Bộ Xây dựng, UBND cấp huyện thực hiện ký và trao Giấy chứng nhận theo quy định. Ngược lại, nếu đang có tên trong danh sách, cơ quan chức năng sẽ trả lại hồ sơ kèm văn bản giải thích rõ lý do.
- Nghĩa vụ thông báo: Trong vòng 02 ngày làm việc kể từ khi ký Giấy chứng nhận, UBND cấp huyện phải gửi văn bản thông báo thông tin bất động sản đó cho Bộ Xây dựng. Trường hợp chủ sở hữu đã bán, tặng cho hoặc chuyển quyền thừa kế, UBND cấp huyện cũng phải thông báo để Bộ Xây dựng xóa tên khỏi danh sách quản lý trên Website.
5. Điều kiện chứng minh cư trú và quyền sở hữu nhà ở
Về điều kiện cư trú:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam: Cần có sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận đăng ký tạm trú tại địa phương do công an cấp.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài: Phải có thẻ tạm trú hoặc dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn từ 03 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh cấp.
Về quyền sở hữu nhà ở:
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Hình thức sở hữu bao gồm mua, thuê mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi hoặc thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá lưu cá nhân; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thương mại (được phép bán nền) để tự tổ chức xây dựng nhà.
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về sở hữu theo quy định tại Điều 160 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu có ý định mở rộng hoạt động, cần lưu ý các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các quy định về thành lập doanh nghiệp liên quan.
Xem thêm các chủ đề khác
