Tư vấn người nước ngoài kinh doanh bất động sản ở Việt Nam?

Thực trạng cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang có xu hướng gia tăng mạnh mẽ. Để đảm bảo tính tuân thủ pháp luật, các nhà đầu tư cần nắm vững các quy định về điều kiện đối với tài sản đưa vào kinh doanh, điều kiện của chủ thể kinh doanh cũng như phạm vi quyền hạn được phép thực hiện.

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại tài sản khi đưa vào hoạt động kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn pháp lý sau:

Đối với nhà và công trình xây dựng

• Phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp nhà, công trình xây dựng đã có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Không tồn tại tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với công trình đó.
• Không đang trong tình trạng bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với quyền sử dụng đất

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện:

• Đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Về chủ thể kinh doanh, căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020), các quy định về hình thức tổ chức được xác định như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp lịch về doanh nghiệp và hợp tác xã.
• Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định. Nội dung này cũng được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với các nhà đầu tư muốn tìm hiểu sâu hơn về việc thiết lập bộ máy vận hành, có thể tham khảo thêm về điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản để chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ pháp lý cần thiết.

Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

Pháp luật Việt Nam phân định rõ phạm vi kinh doanh giữa các nhóm đối tượng khác nhau, cụ thể tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nhóm đối tượng này được thực hiện kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:

• Các hình thức kinh doanh theo quy định tại điểm b, d, g và h khoản 1 Điều 11.
• Đối với đất được Nhà nước giao: Được phép đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế: Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Về phạm vi hoạt động của doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản, các hình thức bao gồm:

• Thực hiện các hình thức quy định tại điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 11.
• Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụ hình công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế: Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Để hiểu rõ hơn về quyền hạn của các chủ thể này, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không? nhằm xác định đúng vai trò và phạm vi hoạt động của mình tại thị trường Việt Nam.

Nghĩa vụ thuế và quyền sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài

Nghĩa vụ thuế khi kinh doanh

Tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản có thu nhập phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định:

• Thuế Thu nhập doanh nghiệp: Theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, các tổ chức hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phát sinh thu nhập chịu thuế đều thuộc đối tượng nộp thuế.
• Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Theo Điều 3 Luật Thuế GTGT, các hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng tại Việt Nam là đối tượng chịu thuế GTGT (trừ các trường hợp không chịu thuế theo quy định).

Quyền sở hữu nhà ở

Về việc nhận quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất mà chỉ được sử dụng đất dưới hình thức thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả một lần) để thực hiện các dự án đầu tư như: xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

Về việc sở hữu nhà ở, căn cứ Khoản 2 Điều 65 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và các quy định liên quan, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà khi đáp ứng:

• Đang sinh sống tại Việt Nam và được cơ quan có thẩm quyền cho phép cư trú từ một năm trở lên.
• Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo pháp luật Việt Nam.

Thời hạn sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài tối đa là 50 năm (có thể gia hạn theo quy định). Khi hết thời hạn này, chủ sở hữu phải thực hiện việc bán hoặc tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật.