Doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam ngày càng phát triển, việc tìm hiểu các quy định pháp lý về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản là vô cùng quan trọng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điều kiện cần thiết và thủ tục pháp lý liên quan dựa trên khung pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2022.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Để thực hiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này, các tổ chức và cá nhân phải đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe về hình thức pháp lý và năng lực tài chính. Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện cụ thể bao gồm:

• Về hình thức tổ chức: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
• Vành vốn pháp định: Doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định này loại trừ các trường hợp cá nhân, hộ gia đình kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên.

Nội dung này được hướng dẫn chi tiết hơn tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

• Căn cứ xác định vốn: Theo Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, mức vốn pháp định được xác định dựa trên số vốn điều lệ của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Doanh nghiệp không phải thực hiện thủ tục đăng ký xác nhận riêng biệt về mức vốn này nhưng phải chịu trách nhiệm về tính trung thực và chính xác của con số đã đăng ký.
• Trường hợp ngoại lệ: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (theo Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP) thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo pháp luật.

Như vậy, đối với một doanh nghiệp muốn hoạt động trong lĩnh vực này, ngoài việc đảm bảo vốn điều lệ tối thiểu là 20 tỷ đồng, đơn vị cần lưu ý bổ sung mã ngành kinh doanh phù hợp (ví dụ: mã ngành 6810 - Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê). Nếu doanh nghiệp chưa đạt mức vốn này, cần thực hiện thủ tục tăng vốn điều lệ để đáp ứng yêu cầu pháp lý. Để hiểu rõ hơn về các bước chuẩn bị, quý nhà đầu tư có thể tham khảo thêm về quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản.

Xác định tư cách pháp lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Một vấn đề thường gặp là sự nhầm lẫn giữa "tổ chức nước ngoài" và "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài". Theo quy định tại Khoản 32 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, tổ chức nước ngoài được hiểu là tổ chức được thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài.

Trong trường hợp một doanh nghiệp Việt Nam được nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, doanh nghiệp này không trở thành "tổ chức nước ngoài". Thay vào đó, theo Điều 3 Luật Đầu tư 2020, đây sẽ trở thành "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" – tức là tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Việc xác định đúng bản chất này rất quan trọng khi xem xét doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không và các phạm vi hoạt động liên quan.

Thủ tục góp vốn và thay đổi cấu trúc doanh nghiệp

Khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện việc góp vốn, mua cổ phần hoặc phần vốn góp vào một tổ chức kinh tế tại Việt Nam, họ phải tuân thủ trình tự quy định tại Điều 26 Luật Đầu tư 2020. Thủ tục này bắt buộc trong hai trường hợp:

1. Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào ngành nghề kinh doanh có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Quy trình thực hiện:

• Hồ sơ: Bao gồm văn bản đăng ký góp vốn (nêu rõ thông tin doanh nghiệp dự kiến đầu tư, tỷ lệ sở hữu sau khi góp vốn) và các giấy tờ pháp lý của nhà đầu tư (hộ chiếu đối với cá nhân hoặc giấy phép thành lập đối với tổ chức).
• Nơi nộp hồ sơ: Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.
• Thời hạn: Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản về việc đáp ứng hoặc không đáp ứng điều kiện góp vốn.

Do kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cơ quan chức năng sẽ xem xét tổng thể các ngành nghề khác của doanh nghiệp để đánh giá điều kiện đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký góp vốn, nếu việc góp vốn làm thay đổi số lượng thành viên (ví dụ từ Công ty TNHH một thành viên lên Công ty TNHH hai thành viên trở lên), doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển đổi loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và Nghị định số 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.

Cụ thể, theo quy định tại Nghị định 78/2015/NĐ-CP (về đăng ký doanh nghiệp), hồ sơ chuyển đổi loại hình sẽ bao gồm các văn bản cần thiết để ghi nhận sự thay đổi về thành viên và cơ cấu sở hữu vốn mới của công ty.

Xem thêm các chủ đề khác

• Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
• Nghị định số 78/2015/NĐ-CP Về đăng ký doanh nghiệp