Doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không?

Trong bối cảnh chính sách mở cửa thị trường tại Việt Nam ngày càng hoàn thiện, dòng vốn từ các nhà đầu tư quốc tế đang đổ mạnh vào nhiều lĩnh vực khác nhau. Đặc biệt, thị trường bất động sản luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các tổ chức và cá nhân nước ngoài. Một trong những vấn đề pháp lý quan trọng mà các nhà đầu tư thường xuyên thắc mắc là: Doanh nghiệp nước ngoài có được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hay không?

Căn cứ pháp lý

Để xác định quyền và điều kiện kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài, cần căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp thực hiện tại thời điểm năm 2022 bao gồm:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Đầu tư năm 2020;
• Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động như: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp các dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Về mặt hình thức tổ chức, các tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản phải thực hiện thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Ngoài ra, đơn vị kinh doanh cần đảm bảo các điều kiện về vốn và năng lực tài chính theo quy định chuyên ngành. Đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến phạm vi hoạt động được phép và sự phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Dựa trên khung pháp lý hiện hành, doanh nghiệp nước ngoài không được tự do thực hiện mọi loại hình giao dịch mà chỉ được phép kinh doanh bất động sản dưới 05 hình thức cụ thể sau đây:

• Thứ nhất: Thực hiện thuê nhà, công trình xây dựng để tiến hành cho thuê lại.
• Thứ hai: Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với loại đất được Nhà nước cho thuê.
• Thứ ba: Thực hiện nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư khác để tiến hành xây dựng nhà, công trình xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Vấn đề này liên quan chặt chẽ đến điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
• Thứ làm: Được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Thứ năm: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng phục vụ kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với các loại hình đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Như vậy, pháp luật quy định rất chặt chẽ về phạm vi kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với Nhà đầu tư nước ngoài. Các hình thức nằm ngoài danh mục nêu trên đều không được phép thực hiện bởi pháp nhân nước ngoài.

Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản

Để một dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài được triển khai hợp pháp, dự án đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn sau:

• Sự phù hợp quy hoạch: Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và nằm trong kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Tuân thủ trình tự pháp lý: Trình tự, thủ tục đầu tư dự án phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan khác.
• Chất lượng và tiến độ: Việc thi công dự án phải đảm bảo đúng tiến độ đã cam kết và đạt tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành.

Việc nắm vững các quy định này là điều kiện tiên quyết để nhà đầu tư nước ngoài có thể triển khai hoạt động kinh doanh một cách bền vững và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có tại thị trường Việt Nam.