Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Trong lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn là mảng hoạt động thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nhờ tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, để tham gia vào thị trường này một cách hiệu quả và đúng pháp luật, việc nắm vững các khái niệm về dự án cũng như các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án là điều vô cùng cần thiết.
Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động sau nhằm mục đích sinh lợi:
- Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng;
- Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
- Thực hiện các dịch vụ bao gồm: môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.
Việc hiểu rõ phạm vi hoạt động này giúp các tổ chức, cá nhân xác định đúng loại hình kinh doanh và chuẩn bị các điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản phù hợp với chiến lược đầu tư.
Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ mang những đặc tính chung của một dự án đầu tư thông thường mà còn có những đặc thù riêng biệt gắn liền với đối tượng là bất động sản:
- Tính pháp lý và điều kiện kinh doanh: Đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Việc thực hiện dự án phải gắn liền với quyền sử dụng đất của chủ đầu tư và phải được sự cho phép, phê duyệt từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Tính địa điểm và không gian: Mỗi dự án bất động sản luôn gắn liền với một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm nhất định trên một lãnh thổ xác định. Dự án là tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các công trình xây dựng trên đất đó.
- Tính pháp lý về quyền sở hữu: Chủ đầu tư được thể hiện quyền sở hữu và quyền khai thác dự án thông qua các giấy tờ chứng nhận đầu tư, hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng.
- Yêu cầu về nguồn vốn và thời gian: Đặc thù của loại hình này là yêu cầu nguồn vốn đầu tư rất lớn và quá trình triển khai thường kéo dài qua nhiều giai đoạn, dẫn đến thời gian thu hồi vốn chậm hơn so với các ngành nghề khác.
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Khái niệm chuyển nhượng dự án
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc chủ đầu tư hiện tại thực hiện chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án cho một chủ đầu tư mới. Trong giao dịch này, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án, đồng thời kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ mà nhà đầu tư cũ đã xác lập đối với dự án đó.
Đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng dự án
Hoạt động chuyển nhượng dự án mang những đặc trưng kinh tế - pháp lý sau:
- Giá trị giao dịch chuyển nhượng dự án thường không chỉ phản ánh giá trị thực của hàng hóa (tài sản) trong dự án mà còn bao gồm giá trị thương hiệu, lợi thế thương mại và tiềm năng tương lai.
- Giao dịch chịu tác động mạnh mẽ bởi sự biến động của thị trường bất động sản và các yếu tố kinh tế vĩ mô.
- Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và hệ thống tài chính ngân hàng.
- Chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật về đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản. Để thực hiện giao dịch này, các bên cần lưu ý các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành.
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư
Nguyên tắc chuyển nhượng
Việc chuyển nhượng dự án phải đảm bảo các nguyên tắc cốt lõi: không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án đã được phê duyệt; đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan. Hình thức chuyển nhượng phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cơ quan quyết định đầu tư) chấp thuận bằng văn bản.
Điều kiện đối với dự án chuyển nhượng
Để một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, cần đáp ứng các tiêu chí sau:
- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hợp lệ.
- Phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Riêng đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, phải xây dựng xong các công trình tương ứng theo tiến độ đã phê duyệt.
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính.
- Không có quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước; nếu có vi phạm trong quá trình triển khai, chủ đầu tư phải hoàn thành xong các nghĩa vụ xử phạt theo quy định.
Điều kiện đối với chủ đầu tư
Về phía các bên tham gia giao dịch, pháp luật quy định:
- Bên chuyển nhượng: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng: Phải là doanh nghiệp có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp trong nước, phải đảm bảo năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ, nội dung đã được phê duyệt.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng
Việc quyết định cho phép chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của các cơ quan sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đối với các dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
- Thủ tướng Chính phủ: Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Quan hệ chuyển nhượng dự án mang tính chất của một hợp đồng dân sự song vụ. Các quyền và nghĩa vụ cụ thể được quy định tại Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Ngoài việc tuân thủ các thỏa thuận trong hợp đồng, các bên còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Xem thêm các chủ đề khác
