Đối tượng của kinh doanh bất động sản là tài sản có giá trị cao và phải đáp ứng những điều kiện về các hình thức kinh doanh bất động sản.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc đưa các loại tài sản này vào lưu thông trên thị trường phải đáp ứng những điều kiện khắt khe theo quy định của pháp luật. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần là mua bán mà còn bao gồm nhiều hình thức đầu tư và dịch vụ khác nhau nhằm mục đích sinh lợi.
Cụ thể, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản.
Chủ thể tham gia vào các hình thức kinh doanh bất động sản được phân chia dựa trên tính chất của loại hình tài sản:
Dựa trên trạng thái tồn tại của tài sản, có thể phân loại bất động sản và kinh doanh bất động sản thành hai nhóm chính:
1. Bất động sản có sẵn:
2. Bất động sản hình thành trong tương lai:
Đây là các nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Các loại hình phổ biến bao gồm công trình tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các công trình thương mại, dịch vụ, du lịch hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa... Việc chủ đầu tư thực hiện xây mới hoặc cải tạo trên đất để thực hiện giao dịch nhằm thu lợi nhuận chính là hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản có sẵn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bao gồm:
Trong quá trình hoạt động, các đơn vị muốn mở rộng quy mô như muốn bổ sung ngành nghề kinh doanh môi giới bất động sản, cần phải đáp ứng điều kiện gì? cũng cần lưu ý kỹ các quy định về tính pháp lý của dự án để tránh rủi ro cho khách hàng.
Để bảo vệ quyền lợi người mua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ này phát sinh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm tiến độ và bên mua có yêu cầu, bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Việc này nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích hoặc đầu tư dàn trải gây thiệt hại cho khách hàng.
Đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện theo nhiều lần. Tuy nhiên, pháp luật quy định chặt chẽ để đảm bảo an toàn tài chính: Lần đầu thanh toán không được quá 30% giá trị hợp đồng; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về điều kiện dự án, chủ thể và phương thức thanh toán là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Các bên tham gia cần lưu ý các điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản cũng như các quy định về hợp đồng để tránh tình trạng giao dịch bị tuyên bố vô hiệu.
