Trong hoạt động đầu tư tại Việt Nam, việc bảo đảm thực hiện dự án là một nghĩa vụ pháp lý quan trọng nhằm khẳng định cam kết và tính khả thi của nhà đầu tư đối với dự án. Biện pháp này giúp Nhà nước kiểm soát tiến độ và năng lực tài chính, tránh tình trạng dự án "treo" gây lãng phí nguồn lực đất đ<0xA0>ai.
Quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư
Theo quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư 2020, đối với các dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. Tuy nhiên, pháp luật quy định một số trường hợp ngoại lệ không phải thực hiện biện pháp này, bao gồm:
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dựa trên việc nhận chuyển nhượng dự án đã hoàn thành việc ký quỹ hoặc đã hoàn tất việc góp vốn, huy động vốn theo đúng tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng quyết định đăng ký đầu tư.
- Nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ người sử dụng đất khác.
Lưu ý, tùy thuộc vào quy định về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư cần xác định rõ đối tượng thuộc diện phải ký quỹ để chuẩn bị phương án tài chính phù hợp.
Nghĩa vụ và nội dung thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án
Căn cứ Khoản 1 Điều 25 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án được xác lập dựa trên thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Nội dung thỏa thuận này phải bao gồm các yếu tố then chốt:
- Thông tin cơ bản về dự án: Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện và thời hạn hoạt động (theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).
- Hình thức bảo đảm: Xác định rõ là hình thức ký quỹ hay bảo lãnh ngân hàng.
- Giá trị tài chính: Số tiền bảo đảm cụ thể.
- Thời hạn thực hiện: Thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc nghĩa vụ bảo đảm.
- Cơ chế điều chỉnh: Các điều kiện để hoàn trả, điều chỉnh hoặc chấm dấp nghĩa vụ bảo đảm.
- Chế tài xử lý: Biện pháp xử lý trong trường hợp nhà đầu tư vi phạm cam kết thực hiện dự án.
Mức ký quỹ và phương thức nộp tiền bảo đảm
Mức tiền bảo đảm được tính theo tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án, áp dụng nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:
- Đối với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng: Mức bảo đảm là 3%.
- Đối với phần vốn đầu tư trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng: Mức bảo đảm là 2%.
- Đối với phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng: Mức bảo đảm là 1%.
Căn cứ xác định vốn đầu tư để tính mức bảo đảm không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và chi phí xây dựng các công trình mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho Nhà nước quản lý sau khi hoàn thành. Trong trường hợp chưa xác định chính xác chi phí xây dựng tại thời điểm ký kết thỏa thuận, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ căn cứ vào dự toán trong Đề xuất dự án để làm cơ sở tính toán.
Tiền bảo đảm được nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại do nhà đầu tư lựa chọn. Nhà đầu tư có quyền thỏa thuận sử dụng cùng một tài khoản để tiếp nhận tiền bảo đảm nếu thực hiện nhiều dự án tại cùng một địa bàn do cơ quan đó quản lý.
Thời điểm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ
Việc thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh phải tuân thủ mốc thời gian nghiêm ngắt:
- Thời điểm: Sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư) hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Tuy nhiên, việc nộp phải thực hiện trước khi tổ chức phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt (nếu không tạm ứng tiền bồi thường) hoặc trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (nếu đã tạm ứng tiền bồi thường).
- Thời hạn: Tính từ thời điểm thực hiện nghĩa vụ nêu trên cho đến khi số tiền ký quỹ được hoàn trả, nộp vào ngân sách nhà nước hoặc khi bảo lãnh hết hiệu lực.
Trong một số trường hợp đặc biệt, nhà đầu tư có thể không cần thực hiện các bước phức tạp này nếu thuộc trường hợp không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật.
Quy định về hoàn trả, điều chỉnh và chấm dứt nghĩa vụ
Pháp luật quy định rõ các kịch bản để nhà đầu tư được thu hồi vốn bảo đảm hoặc điều chỉnh số tiền tương ứng với biến động của dự án:
- Hoàn trả một phần: Hoàn trả 50% số tiền ký quỹ (hoặc giảm 50% mức bảo lãnh) khi nhà đầu tư đã được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất và có giấy phép hoặc chấp thuận khác để triển khai xây dựng.
- Hoàn trả toàn bộ: Hoàn trả phần còn lại kèm lãi phát sinh (nếu có) sau khi nhà đầu tư hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng.
- Điều chỉnh theo vốn đầu tư: Nếu dự án giảm vốn, nhà đầu tư được hoàn trả số tiền tương ứng; nếu tăng vốn, nhà đầu tư phải nộp bổ sung số tiền ký quỹ tương ứng với phần vốn tăng thêm.
- Chấm dứt nghĩa vụ do yếu tố khách quan: Trong trường hợp dự án không thể tiếp tục do sự kiện bất khả kháng, do thủ tục hành chính của cơ quan Nhà nước hoặc do thay đổi quy hoạch từ phía cơ quan có thẩm quyền, nhà đầu tư sẽ được xem xét hoàn trả hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm.
