Quy định về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Thứ Bảy, 13/5/2023, 09:34 (GMT+7)tuanci6

Trong hoạt động đầu tư có sử dụng đất, bên cạnh hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, phương án thuê đất cũng là lựa chọn phổ biến của nhiều nhà đầu tư. Việc lựa chọn hình thức thuê đất giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền và cân đối khả năng tài chính theo tiến độ thực hiện dự án qua các năm.

Cơ sở pháp lý

Các quy định về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật chính sau đây:

Luật Đất đai 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ- sử dụng đất tại các khu vực đặc thù.

Điều kiện đối với chủ thể được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án

Để đủ điều kiện tiếp nhận đất từ Nhà nước nhằm triển khai dự án đầu tư, chủ thể phải đáp ứng đồng thời các nhóm điều kiện về năng lực tài chính và tính tuân thủ pháp luật:

1. Năng lực tài chính và khả năng huy động vốn

Nhà đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất đúng tiến độ dự án đã cam kết. Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, mức vốn tự có tối thiểu được xác định như sau:

Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha: Vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần chứng minh được khả năng huy động vốn hợp pháp từ các tổ chức tín dụng trong nước, tổ chức tín dụng nước ngoài hoặc các cá nhân, tổ chức khác để đảm bảo nguồn lực cho dự án.

2. Nghĩa vụ ký quỹ và tuân thủ pháp luật đất đai

Nhà đầu tư phải thực hiện việc ký quỹ theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư nhằm đảm bảo cam kết triển khai dự án. Đồng thời, chủ thể được giao đất, cho thuê đất không được vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất tại các dự án khác. Các thông tin về kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai sẽ được cơ quan quản lý (như Sở Tài nguyên và Môi trường) lưu trữ để kiểm soát việc thực hiện thủ tục bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư.

Điều kiện đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Bên cạnh điều kiện về chủ thể, bản thân dự án cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn cụ thể theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc để cho thuê, hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.

Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất đặc thù

Đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng vào mục đích khác (không thuộc trường hợp được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư), cơ quan Nhà nước chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất khi có văn bản chấp thuận cụ thể:

Sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ: Áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên; hoặc từ 20 ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trở lên.
Nghị quyết của Hội đồng nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại địa phương: Áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích dưới 10 ha đất trồng lúa; hoặc dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Lưu ý, trong trường hợp các trường hợp không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các văn bản phê duyệt về chuyển mục đích sử dụng đất của cấp có thẩm quyền. Đặc biệt, đối với dự án tại khu vực đảo, xã, phường, thị trấn biên giới hoặc ven biển, cơ quan Nhà nước chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất khi có sự chấp thuận bằng văn bản từ các Bộ, ngành liên quan.

Trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất thực hiện dự án

Quy trình thực hiện việc xin giao đất hoặc thuê đất để triển khai dự án đầu tư thường bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Lập hồ sơ. Nhà đầu tư tiến hành lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại địa phương; đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi có thông báo, nhà đầu tư tiến hành nộp tiền sử dụng đất (đối với hình thức giao đất có thu tiền) hoặc tiền thuê đất (đối với hình thức cho thuê đất) tại cơ quan Thuế.
Bước 3: Xin cấp phép xây dựng. Sau khi hoàn tất các thủ tục về đất đai, nhà đầu tư thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền tùy theo quy mô và tính chất công trình.

Trong quá trình triển khai, nếu dự án có sự tham gia của các thành phần vốn nước ngoài, nhà đầu tư cần lưu ý tìm hiểu kỹ các quy định về hoạt động giao dịch nhà đầu tư nước ngoài để đảm bảo tính hợp pháp của cấu trúc vốn và quyền sử dụng đất.