Theo quy định của pháp luật về Đất đai, Đầu tư, để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất, ngoài hình thức xin giao đất có thu tiền sử dụng thì phương án xin thuê đất cũng được khá nhiều các nhà đầu tư lựa chọn thực hiện. Điều này giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện các dự án đầu tư, cân đối khả năng tài chính giữa các năm. – Cơ sở pháp lý Luật đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Điều kiện đối với người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án Thứ nhất, chủ thể được giao đất phải có năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Năng lực tài chính được quy định tại Nghị định 43/2014 / NĐ-CP, theo đó đối tượng được giao đất phải có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không dưới 15% tổng mức đầu tư dự án đối với dự án trên 20 ha trở lên. Ngoài ra, phải chứng minh được khả năng huy động vốn để thực hiện dự án của các tổ chức tín dụng trong nước, nước ngoài hoặc các tổ chức, cá nhân khác. Thứ hai, phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư Thứ ba, chủ thể được giao đất không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để làm dự án khác. Kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai sẽ được địa phương lưu trữ các dự án sẽ được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Ngoài việc đảm bảo các điều kiện về chủ thể, để được giao đất thực hiện dự án cần phải được phép của chủ thể có thẩm quyền cụ thể: Đối với đất dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được giao đất, cho thuê đất trong hai trường hợp: Thủ tướng Chính phủ chấp thuận các trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên và từ 20ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trở lên; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với trường hợp hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất còn lại. Điều kiện đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai (Điều kiện về chủ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất thực hiện dự án đầu tư Bước 1: Lập hồ sơ thuê đất, xin giao đất thực hiện dự án theo hướng dẫn của cơ quan tài nguyên và môi trường, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất bằng tiền, tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất tại cơ quan thuế. Bước 3: Xin giấy phép xây dựng tại sở xây dựng cấp huyện hoặc sở xây dựng cấp tỉnh tùy theo quy mô công trình.
Theo quy định của pháp luật về Đất đai, Đầu tư, để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất, ngoài hình thức xin giao đất có thu tiền sử dụng thì phương án xin thuê đất cũng được khá nhiều các nhà đầu tư lựa chọn thực hiện. Điều này giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện các dự án đầu tư, cân đối khả năng tài chính giữa các năm.
– Cơ sở pháp lý
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013
Điều kiện đối với người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
Thứ nhất, chủ thể được giao đất phải có năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Năng lực tài chính được quy định tại Nghị định 43/2014 / NĐ-CP, theo đó đối tượng được giao đất phải có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không dưới 15% tổng mức đầu tư dự án đối với dự án trên 20 ha trở lên. Ngoài ra, phải chứng minh được khả năng huy động vốn để thực hiện dự án của các tổ chức tín dụng trong nước, nước ngoài hoặc các tổ chức, cá nhân khác.
Thứ hai, phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư
Thứ ba, chủ thể được giao đất không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để làm dự án khác. Kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai sẽ được địa phương lưu trữ các dự án sẽ được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài việc đảm bảo các điều kiện về chủ thể, để được giao đất thực hiện dự án cần phải được phép của chủ thể có thẩm quyền cụ thể:
Đối với đất dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được giao đất, cho thuê đất trong hai trường hợp:
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận các trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên và từ 20ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trở lên;
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với trường hợp hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất còn lại.
Điều kiện đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện
Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai (Điều kiện về chủ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) gồm:
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Bước 1: Lập hồ sơ thuê đất, xin giao đất thực hiện dự án theo hướng dẫn của cơ quan tài nguyên và môi trường, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất bằng tiền, tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất tại cơ quan thuế.
Bước 3: Xin giấy phép xây dựng tại sở xây dựng cấp huyện hoặc sở xây dựng cấp tỉnh tùy theo quy mô công trình.
