Tất tần tật về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định hiện hành. Luật sư tư vấn chi tiết về công chứng hợp đồng mua bán nhà
Để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), một trong những bước pháp lý quan trọng đầu tiên là thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất. Việc hiểu rõ quy định về hồ sơ, trình tự và chi phí sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử động đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, quy định này có ngoại lệ đối với các trường hợp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
Như vậy, khi các hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà đất với nhau, việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Trong một số trường hợp tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự trước đó, các bên có thể cần tham khảo thêm về bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để hiểu rõ hậu quả pháp lý.
Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014, phạm vi công chứng của Công chứng viên được giới hạn theo địa giới hành chính. Cụ thể, Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức đó đặt trụ sở.
Ngoại lệ duy nhất đối với phạm vi này là việc công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và các văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên cần lựa chọn Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở tại cùng tỉnh/thành phố nơi có bất động sản đó.
Dựa trên quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, để thực hiện việc công chứng chuyển nhượng hoặc tặng cho, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các nhóm giấy tờ sau:
Lưu ý quan trọng:
Quy trình công chứng thường trải qua hai bước chính:
Các bên tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng; nếu thiếu, sẽ yêu cầu các bên bổ sung theo quy định.
Thời hạn công chứng: Thông thường không quá 02 ngày làm việc. Đối với các giao dịch có nội dung phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không được vượt quá 10 ngày làm việc.
Việc xác định chi phí công chứng dựa trên hai yếu tố: đối tượng nộp phí và mức thu cụ thể.
Theo Điều 66 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng là người có nghĩa vụ nộp phí. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận về việc ai sẽ là người chi trả thực tế khoản phí này.
Mức thu được xác định dựa trên giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản. Nếu giao dịch bao gồm cả đất và nhà ở, phí sẽ tính trên tổng giá trị của quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Trường hợp giá trị do các bên thỏa thuận thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định, phí công chứng sẽ được tính dựa trên diện tích nhân với đơn giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ Thông tư số 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được quy định như sau:
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng Mức thu phí Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng Từ 50 - 100 triệu đồng 100.000 đồng Trên 100 triệu đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng Trên 01 - 03 tỷ đồng 1.000.000 đồng + 0,06% của phần vượt quá 01 tỷ đồng Trên 03 - 05 tỷ đồng 2.200.000 đồng + 0,05% của phần vượt quá 03 tỷ đồng Trên 05 - 10 tỷ đồng 3.200.000 đồng + 0,04% của phần vượt quá 05 tỷ đồng Trên 10 - 100 tỷ đồng 5.200.000 đồng + 0,03% của phần vượt quá 10 tỷ đồng Trên 100 tỷ đồng 32.200.000 đồng + 0,02% của phần vượt quá 100 tỷ đồng (Tối đa 70 triệu đồng/vụ)
Lưu ý: Tại các Văn phòng công chứng, mức phí nêu trên đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Khi thực hiện các giao dịch có tính chất chuyên nghiệp, các bên cần lưu ý thêm về pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định về hình thức và nội dung văn bản.
