Ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Văn bản này làm rõ các tiêu chuẩn, điều kiện đối với tổ chức và cá nhân khi tham gia vào thị trường bất động sản. Việc nắm vững các quy định về điều kiện kinh doanh là yếu tố then chốt để đảm bảo hoạt động đầu tư đúng pháp luật.
Khái quát các quy định về kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê lại hoặc các hình thức giao dịch khác liên quan đến bất động sản.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh trên thị trường phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:
- Đảm bảo tính bình đẳng trước pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận dựa trên sự tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau, không vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định hiện hành. Để hiểu rõ hơn về các yêu cầu này, bạn có thể tham khảo bài viết về Điều kiện kinh doanh bất động sản 2021.
- Hoạt động kinh doanh phải đảm bảo tính trung thực, công khai và minh bạch thông tin.
- Tổ chức, cá nhân được quyền kinh doanh bất động sản tại các khu vực nằm ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Danh mục bất động sản được phép đưa vào giao dịch bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng hiện hữu của các tổ chức, cá nhân.
- Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất thuộc các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Pháp luật nghiêm cấm các hành vi sau đây nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường:
- Kinh doanh bất động sản khi không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
- Thực hiện dự án đầu tư bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cung cấp thông tin về bất động sản không đầy đủ, không trung thực hoặc gian lận, lừa dối khách hàng.
- Huy động và sử dụng vốn trái phép; chiếm dụng vốn của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua/thuê bất động sản hình thành trong tương lai sai mục đích cam kết.
- Vi phạm nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.
Điều kiện của cá nhân kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh phải tuân thủ điều kiện về hình thức pháp lý. Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định này sẽ không áp dụng đối với trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ và không thường xuyên.
Đối với các chủ thể muốn mở rộng hoạt động sang mảng dịch vụ, cần lưu ý thêm về quy định mới về điều kiện thành lập công ty kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính hợp pháp cho mô hình vận hành.
Các trường hợp cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp
Dựa trên Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có một số hoạt động kinh doanh bất động sản mà cá nhân thực hiện không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, bao gồm:
- Thực hiện việc bán nhà, công trình xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh từ quá trình phá sản, giải thể hoặc chia tách tổ chức.
- Kinh doanh các loại bất động sản là tài sản công theo quy định.
- Các tổ chức tín dụng, ngân hàng, công ty quản lý tài sản (AMC, VAMC) thực hiện bán nhà, chuyển nhượng dự án đang dùng để bảo lãnh hoặc thế chấp nhằm mục đích thu hồi nợ.
- Bán nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Thực hiện việc bán nhà, công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chính mình.
- Chuyển nhượng bất động sản do cá nhân tự đầu tư xây dựng nhưng không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản nhằm mục đích kinh doanh chuyên nghiệp.
Như vậy, theo khung pháp lý tại thời điểm năm 2022, cá nhân vẫn có quyền thực hiện các giao dịch bất động sản, nhưng phạm vi hoạt động bị giới hạn trong các trường hợp đặc thù nêu trên mà không cần phải thành lập doanh nghiệp.
