Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng dự án là một nghiệp vụ phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý và năng lực tài chính. Việc chuyển nhượng này có thể diễn ra đối với toàn bộ hoặc chỉ một phần dự án tùy thuộc vào quy mô và mục tiêu đầu tư của chủ đầu tư.
Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi sau:
- Về điều kiện thực hiện: Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án đang triển khai theo tiến độ, nội dung dự án phải đã được phê duyệt chính thức.
- Phân loại hình thức chuyển nhượng: Đối với dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020: Việc chuyển nhượng thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư. Đối với các loại hình dự án khác: Việc chuyển nhượng phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Các yêu cầu bắt buộc khi chuyển nhượng: Không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án. Không làm thay đổi các nội dung quan trọng đã được phê duyệt của dự án. Phải bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác.
- Sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước: Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
- Quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư mới (bên nhận chuyển nhượng) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc thực hiện đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư cũ. Đặc biệt, nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư hay quyết định đầu tư, bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng.
Điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
Để đảm bảo tính pháp lý, dự án bất động sản đưa vào chuyển nhượng cần đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Về quy hoạch và hạ tầng: Dự án đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan thẩm quyền thông qua. Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải hoàn thành xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án.
- Về giải phóng mặt bằng: Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Về tình trạng pháp lý của đất đai: Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để thực hiện các quyết định hành chính từ cơ lập. Đồng thời, dự án không thuộc diện bị thu hồi đất hoặc thu hồi dự án bởi cơ quan Nhà nước. Nếu có vi phạm trong quá trình triển khai, chủ đầu tư phải hoàn thành xong việc chấp hành các quyết định xử phạt.
- Về quyền sở hữu: Chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
- Về năng lực bên nhận chuyển nhượng: Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và phải đưa ra cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, đảm bảo đúng tiến độ và nội dung dự án. Tại đây, các điều kiện mở công ty kinh doanh bất động sản cần được xem xét kỹ để đảm bảo tư cách pháp nhân đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.
Hồ sơ và thủ tục chuyển nhượng dự án
1. Thành phần hồ sơ
Theo Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hồ sơ được chia thành hai nhóm chính:
Đối với bên chuyển nhượng:
- Đơn đề nghị chuyển nhượng (theo Mẫu số 10).
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án.
- Các văn bản pháp lý về đầu tư: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng.
- Giấy tờ chứng minh hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thành hạ tầng kỹ thuật (nếu có).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án.
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng (theo Mẫu số 12).
Đối với bên nhận chuyển nhượng:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng (theo Mẫu số 11).
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính và các nguồn vốn huy động để đảm bảo tiến độ dự án theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện
Đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư, quy trình được thực hiện như sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ đến UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Bước 2: Thẩm định: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành lấy ý kiến và thực hiện thẩm định hồ sơ. Thời gian giải quyết tối đa là 30 ngày (không tính thời gian bổ sung hồ sơ nếu có yêu cầu). Nếu dự án không đủ điều kiện, cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản.
- Bước 3: Ký kết hợp đồng: Trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, hai bên phải hoàn tất việc ký kết hợp đồng (theo Mẫu số 08) và thực hiện bàn giao dự án. Hợp đồng này đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (trừ trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm).
- Bước 4: Nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động: Các bên có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí theo quy định. Sau khi ký kết, nếu dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
- Bước 5: Nghĩa vụ thông báo và công khai: Trước khi bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng và các bên liên quan; đồng thời đăng tin ít nhất 3 lần liên tiếp trên báo hoặc đài truyền hình địa phương/trung ương. Quyết định cho phép chuyển nhượng cũng phải được công bố trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh và trang thông tin của doanh nghiệp.
Xem thêm các chủ đề khác
