Nguyên tắc và các bước chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động chuyển giao quyền và nghĩa vụ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giữa các chủ thể theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan. Việc nắm rõ các nguyên tắc, điều kiện và trình tự thực hiện là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.

Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động như: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán hoặc chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Để hiểu rõ hơn về phạm vi hoạt động này, người đọc có thể tham khảo thêm về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản.

Điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một dự án bất động sản muốn thực hiện chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Riêng đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ phê duyệt.
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thị hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có vi phạm trong quá trình triển khai, chủ đầu tư phải hoàn thành việc chấp hành các quyết định xử phạt.

Điều kiện đối với bên chuyển nhượng (bên bán)

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án thuộc phạm vi chuyển nhượng.

Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua)

Căn cứ Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt.

Lưu ý đối với các chủ thể nước ngoài: Theo quy định pháp luật đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các đối tượng khác không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật không cho phép.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án

Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng được phân cấp như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với các dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
• Thủ tướng Chính phủ: Quyết định cho phép chuyển nhượng đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

• Chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh.
• Việc chuyển nhượng không được làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng cũng như các bên liên quan.
• Việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan quyết định đầu tư) đồng ý bằng văn bản. Sau đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng.
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải thực hiện lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng hay giấy phép xây dựng nếu không có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của dự án.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Dựa trên các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, quy trình chuyển nhượng được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, bao gồm:

• Hồ sơ bên chuyển nhượng: Đơn đề nghị chuyển nhượng; hồ sơ dự án (văn bản chấp thuận đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch 1/500...); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao chứng thực); Báo cáo tình hình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.
• Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng: Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề bất động sản hoặc giấy phép tương đương (đối với nhà đầu tư nước ngoài); Văn bản chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư gửi toàn bộ hồ sơ hợp lệ đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

• Đối với dự án thuộc thẩm quyền cấp tỉnh: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ra quyết định cho phép chuyển nhượng. Nếu không đủ điều kiện, phải thông báo bằng văn bản trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư: Trong thời hạn 45 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến các Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Bước 4: Ký kết hợp đồng và bàn giao dự án

Trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước, các bên phải hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện bàn giao dự án. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép, chủ đầu tư chuyển nhượng phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước để cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất mới cho bên nhận chuyển nhượng.