ai phải nộp thuế khi ủy quyền bán nhà đất? Mời bạn đọc tham khảo bài viết Ủy quyền mua bán nhà đất- Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Trong các giao dịch bất động sản, trường hợp chủ sở hữu không thể trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Tuy nhiên, một vấn đề pháp lý quan trọng thường gây tranh cãi là xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong mối quan hệ ủy quyền này thuộc về bên ủy quyền hay bên được ủy quyền.
Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế, trừ các trường hợp thuộc diện được miễn thuế theo quy định. Đối với giao dịch thông qua hình thức ủy quyền, nghĩa vụ thuế được xác định cụ thể như sau:
Căn cứ tại điểm b.2 khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, trường hợp cá nhân thực hiện ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có các quyền tương tự như chủ sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật, thì người có nghĩa vụ nợ thuế là cá nhân ủy quyền (người đứng tên sở hữu tài sản).
Như vậy, về mặt nguyên tắc pháp lý, người có quyền lợi và nghĩa vụ đối với tài sản (bên ủy quyền) là đối tượng chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch, các bên có quyền tự do thỏa thuận về việc ai sẽ là người trực tiếp chi trả khoản thuế này. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng ủy quyền có sự thỏa thuận rằng bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì cơ quan thuế sẽ thực hiện theo nội dung thỏa thuận đó.
Việc nắm rõ các quy định về mức thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất là cực kỳ cần thiết để các bên chủ động trong việc lập kế hoạch tài chính và thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.
Để xác định số tiền thuế chính xác, các bên cần căn cứ vào phương pháp tính thuế đối với từng loại hình giao dịch cụ thể. Theo hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, mức thuế TNCN được xác định dựa trên giá trị chuyển nhượng như sau:
Đối với giao dịch chỉ bao gồm quyền sử dụng đất (không kèm tài sản gắn liền với đất), công thức tính thuế là:
Lưu ý quan trọng: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá hoặc giá trị ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì cơ quan thuế sẽ áp dụng giá đất theo bảng giá của UBND cấp tỉnh để làm căn cứ tính thuế.
Khi thực hiện giao dịch bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng), cách tính thuế được xác định như sau:
Trong trường hợp này, các bên cần lưu ý hai điểm về giá trị làm căn cứ tính thuế:
Các bên tham gia giao dịch cần lưu ý kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, đặc biệt là đối với các loại hình như quy định về quyền sở hữu căn hộ chung cư để đảm bảo quyền lợi khi thực hiện chuyển nhượng hoặc ủy quyền. Đồng thời, nếu cá nhân có ý định mở rộng hoạt động kinh doanh liên quan đến lĩnh vực này, cần tìm hiểu thêm các điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân để tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành.
