Pháp luật quy định như thế nào về giao dịch mua đất bị phong toả, kê biên thi hành án? Làm gì khi mua nhầm đất bị phong toả, kê biên
Trong các giao dịch bất động sản, tình trạng pháp lý của tài sản là yếu tố quan trọng nhất quyết định tính hợp pháp của hợp đồng. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp người mua sau khi đã đặt cọc hoặc thanh toán tiền mới phát hiện ra diện tích đất định mua đang nằm trong danh sách bị phong tỏa hoặc kê biên để thi hành án. Điều này dẫn đến việc giao dịch không thể hoàn tất và gây thiệt hại lớn về tài chính cho bên mua.
Để một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp và có hiệu lực, bất động sản đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể, dựa trên các quy định tại thời điểm năm 2021, Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Như vậy, việc quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án là một rào cản pháp lý trực tiếp, khiến tài sản này không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hợp pháp.
Khi người mua và người bán xác lập hợp đồng chuyển nhượng đối với một thửa đất đang bị phong tỏa hoặc kê biên, giao dịch này sẽ đối mặt với rủi ro vô hiệu. Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của luật sẽ bị coi là vô hiệu. Trong đó, "điều cấm của luật" được hiểu là những quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện một hành vi nhất định (ở đây là việc chuyển nhượng tài sản đang bị ngăn chặn giao dịch).
Khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:
Điều này có nghĩa là người bán có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận từ người mua, và người mua phải trả lại các giấy tờ hoặc tài sản liên quan (nếu có) để đưa trạng thái giao dịch về như trước khi ký kết.
Trong trường hợp bên bán không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền sau khi phát hiện đất bị kê biên, người mua cần chủ động thực hiện các bước pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Tùy vào tính chất của sự việc, người mua có thể xem xét các phương án sau:
Thứ nhất, tiến hành thương lượng và hòa giải. Trước khi đưa vụ việc ra cơ quan chức năng, các bên nên tìm kiếm tiếng nói chung để giải quyết nhanh chóng nhằm giảm thiểu chi phí. Việc nắm rõ thủ tục tiến hành hòa giải theo quy định tố tụng dân sự sẽ giúp các bên có lộ trình làm việc chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.
Thứ hai, thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nếu việc thương lượng không thành công, người mua cần chuẩn bị hồ sơ để thủ tục khởi kiện dân sự theo quy định hiện hành. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp của hợp đồng và ra phán quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản và tiền theo đúng quy định.
Lưu ý rằng, nếu trong quá trình giải quyết, một bên có hành vi che giấu thông tin hoặc gây khó khăn cho việc xác minh tình trạng đất, cần lưu ý đến các chế tài về xử lý hành vi không hợp tác với Toà án và các cơ quan chức năng trong qúa trình giải quyết vụ án dân sự để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Để tránh rơi vào tình huống này, người mua cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp và đặc biệt là tình trạng ngăn chặn giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch đặt cọc hay thanh toán nào.
