Thị trường “mua bán đất” hiện nay biến đổi lên xuống nhanh chóng vì vậy khi sử dụng phương pháp định giá bất động sản cũng phải đặt lên bàn cân để cân đo đong đếm để lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn có những biến động phức tạp và không ngừng thay đổi, việc xác định giá trị chính xác của tài sản là yếu tố then chốt. Việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng giữa các dữ liệu thực tế, nhằm tìm kiếm các giao dịch tương tự diễn ra gần nhất với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính khách quan và sát với giá trị thị trường.
Định giá bất động sản được thực hiện nhằm mục đích ước tính giá trị của quyền sở hữu đối với các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Quá trình này cần được thực hiện thông qua các phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định giá trị tại thời điểm thẩm định, phục vụ cho các giao dịch mua bán hoặc các mục đích pháp lý khác trên thị trường.
Việc hiểu rõ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản là nền tảng quan trọng để các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là trong phân khúc Bất Động Sản Dân Dụng, có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Tùy vào đặc điểm của tài sản và mục đích thẩm định, các chuyên gia sẽ áp dụng một trong ba cách tiếp cận chính sau đây:
Đây là phương pháp phổ biến nhất, dựa trên việc phân tích các giao dịch thực tế của những bất động sản có đặc điểm tương đồng để đưa ra mức giá dự kiến cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp này tập trung vào khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai của bất động sản, bao gồm:
Phương pháp này tập trung vào việc xác định chi phí cần thiết để hình thành nên một bất động sản tương đương, bao gồm:
Hoạt động định giá không đơn thuần là việc đưa ra một con số, mà là một quá trình khoa học với các đặc điểm sau:
Phương pháp so sánh được ưu tiên sử dụng khi thị trường đang có các giao dịch diễn ra đối với những mảnh đất hoặc tài sản tương tự mảnh đất mục tiêu.
Khi thực hiện định giá, người thẩm định cần kết hợp các số liệu từ các cuộc mua bán thực tế, các lời chào hàng hoặc mức giá đề nghị trên thị trường. Trong trường hợp số liệu tại khu vực mục tiêu không sẵn có, việc mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các vùng lân cận là cần thiết để điều chỉnh các yếu tố thị trường, tuy nhiên việc này phải dựa trên cơ sở sự chấp nhận chung của thị trường về các mức điều chỉnh.
Quá trình định giá yêu cầu sự phân tích tỉ mỉ về sự tương tự và khác biệt giữa tài sản mục tiêu và tài sản so sánh. Các yếu tố quan trọng bao gồm:
Việc nắm vững các phương pháp định giá không chỉ giúp ích cho người mua mà còn là kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn, tránh rủi ro mua phải tài sản với giá cao hơn giá trị thực tế.
