Bất Động Sản Dân Dụng

Khái niệm Bất động sản dân dụng phân loại và các điều kiện yêu cầu

Thứ Bảy, 7/5/2022, 16:55 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Khái niệm, phân loại và điều kiện kinh doanh bất động sản dân dụng

Trong đời sống kinh tế - xã hội, bất động sản đóng một vai trò quan trọng, không chỉ là nơi cư trú mà còn là kênh đầu tư tiềm năng. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý của bất động sản dân dụng, cách thức phân loại cũng như các điều kiện để tham gia vào thị trường này là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư và người dân thực hiện quyền sở hữu một cách an toàn.

Khái niệm về bất động sản theo quy định pháp luật

Tại thời điểm năm 2022, hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra một định nghĩa mang tính khái quát về "bất động sản", thay vào đó, các văn bản quy phạm pháp luật tập trung vào việc liệt kê các loại tài sản được xác định là bất động sản. Cụ thể, theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Các loại tài sản được coi là bất động sản bao gồm:

Đất đai: Là thành phần quan trọng nhất trong nhóm bất động sản.
Nhà và các công trình xây dựng: Các cấu trúc vật chất được gắn liền với đất đai.
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà và công trình xây dựng: Bao gồm các vật kiến trúc hoặc tài sản khác có tính chất cố định trên nền đất hoặc công trình.
Các loại tài sản khác theo quy định của pháp sử pháp luật: Các tài sản được pháp luật đặc thù xác lập là bất động sản.

Việc nắm vững các thành phần này giúp người dân tránh được những tranh chấp không đáng có, đặc biệt khi xác định ranh giới giữa các bất động sản là gì và cách sử dụng tài sản để không xâm phạm quyền sở hữu của người khác.

Phân loại bất động sản dân dụng

Bất động sản dân dụng thường được hiểu là mảng bất động sản phổ biến, phục vụ trực tiếp cho nhu cầu đời sống và mục đích sinh lời. Dựa trên mục đích sử dụng và chiến lược tài chính, có thể chia thành hai loại chính:

1. Bất động sản để ở

Đây là loại hình bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường, phục vụ nhu cầu cư trú thực tế của người dân. Các loại hình điển hình bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà phố... Đặc điểm của nhóm này là tính ổn định cao và gắn liền với nhu cầu an cư lạc nghiệp của cộng đồng.

2. Bất động sản đầu tư

Khác với mục đích để ở, bất động sản đầu tư được sử dụng như một công cụ tài chính nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Tùy vào thời gian kỳ vọng thu hồi vốn và chiến lược khai thác, loại hình này được chia thành:

Bất động sản đầu tư dài hạn: Người mua thường hướng tới việc sở hữu các dự án như khu nghỉ dưỡng, khách sạn hoặc nhà phố cho thuê. Mục tiêu là tạo ra dòng tiền bền vững từ việc khai thác dịch vụ hoặc thu lợi nhuận từ sự gia tăng giá trị tài sản trong một thời gian dài (thường tính bằng hàng thập kỷ).
Bất động sản đầu tư ngắn hạn: Đây là hình thức giao dịch dựa trên sự biến động của thị trường. Nhà đầu tư mua bất động sản với kỳ vọng giá sẽ tăng lên trong vài năm để thực hiện việc bán lại ("mua đứt bán đoạn"). Mặc dù hình thức này có khả năng thu hồi vốn và sinh lời nhanh, nhưng rủi ro cũng lớn hơn do phụ thuộc chặt chẽ vào sự biến động của thị trường. Do đó, khi tham gia, cần có kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo quy định pháp luật, các chủ thể tham gia thị trường cần tuân thủ các tiêu chuẩn sau:

Về hình thức tổ chức: Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định. Việc tìm hiểu kỹ về thành lập công ty tư vấn bất động sản là bước đầu tiên quan trọng cho các đơn vị muốn chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh.
Về vốn pháp định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của Chính phủ).
Trường hợp ngoại lệ: Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chủ thể này vẫn có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật về thuế.

Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

Để một dự án bất động sản được triển khai hợp pháp, nhà đầu tư cần đảm bảo các yêu cầu nghiêm ngặt sau đây:

Thứ nhất, về quy hoạch: Dự án đầu tư bất động sản phải hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và các kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, về trình tự thủ tục: Quy trình đầu tư dự án phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật liên quan bao gồm: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác.

Thứ ba, về chất lượng và tiến độ: Các dự án phải được thi công đúng theo tiến độ đã cam kết và đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng và sự phát triển bền vững của hạ tầng đô thị.