Chứng thư định giá bất động sản

Tìm hiểu về chứng thư định giá bất động sản theo quy định pháp luật

Trong các giao dịch liên quan đến tài sản, việc xác định giá trị thực tế của bất động sản đóng vai trò then chốt để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia. Chứng thư định giá bất động sản chính là văn bản pháp lý ghi nhận kết quả của quá trình thẩm định giá, làm cơ sở để các bên tiến hành các bước tiếp theo trong giao dịch dân sự và kinh doanh.

Vai trò và mục đích của việc lập chứng thư định giá bất động sản

Việc lập chứng thư định giá bất động sản không chỉ đơn thuần là xác định một con số, mà còn đóng vai trò là căn cứ pháp lý quan trọng để các bên tham khảo trong quá trình đàm phán. Cụ thể, kết quả từ chứng thư này giúp các chủ thể đưa ra quyết định chính xác về giá cả khi thực hiện các hoạt động như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua Bất Động Sản Dân Dụng và các loại hình tài sản khác.

Về mặt hình thức và giá trị pháp lý, chứng thư định giá bất động sản được lập thành ít nhất ba bản với giá trị pháp lý tương đương nhau. Trong đó, hai bản sẽ được giao cho khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ) để phục vụ mục đích giao dịch, và một bản sẽ được lưu trữ tại tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc định giá nhằm phục vụ công tác quản lý và đối soát khi cần thiết.

Nội dung cơ bản của chứng thư định giá bất động sản

Để đảm bảo tính minh bạch và đầy đủ thông tin, một chứng thư định giá bất động sản hợp lệ cần phải thể hiện rõ ràng các nội dung sau:

• Thông tin tài sản: Xác định rõ bất động sản nào đang được định giá.
• Phương pháp và thời điểm: Nêu rõ phương pháp định giá đã áp dụng (so sánh, chi phí, thu nhập...) và thời điểm xác định giá trị tài sản.
• Kết quả định giá: Giá trị cụ thể của bất động sản tại thời điểm thẩm định.
• Các nội dung khác: Các thông tin bổ trợ cần thiết để làm rõ giá trị tài sản theo yêu cầu của khách hàng hoặc quy định chuyên ngành.

Việc nắm vững các thành phần này giúp nhà đầu tư có thêm kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn khi đối mặt với các biến động về giá trên thị trường.

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thực hiện định giá

Căn cứ theo các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ (tại thời điểm năm 2022), tổ chức và cá nhân khi thực hiện định giá bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ sau:

• Thực hiện hợp đồng: Phải triển khai công việc đúng theo thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng định giá với khách hàng.
• Trách nhiệm về kết quả: Có trách nhiệm bàn giao chứng thư định giá cho khách hàng và chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính chính xác của nội dung trong chứng thư đó.
• Tuân thủ quản lý nhà nước: Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ theo quy định; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá một cách khoa học, đầy đủ theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Nguyên tắc hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản

Hoạt động định giá bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch cho thị trường:

• Điều kiện về chủ thể: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có đăng ký kinh doanh theo quy định. Trường hợp cá nhân hoạt động độc lập thì phải có đăng ký kinh doanh và sở hữu chứng chỉ định giá bất động sản hợp lệ.
• Nhân sự chuyên môn: Đơn vị kinh doanh dịch vụ định giá phải đảm bảo đội ngũ nhân sự có trình độ, cụ thể là phải có ít nhất hai người sở hữu chứng chỉ định giá bất động sản.
• Tính khoa học và thực tế: Việc xác định giá trị phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, xem xét đầy đủ tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và đặc biệt là phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá.
• Tính đạo đức nghề nghiệp: Quá trình định giá phải đảm bảo sự độc lập, khách quan, trung thực và tuyệt đối tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi trục lợi hoặc làm sai lệch giá trị tài sản nhằm mục đích quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản hoặc các giao dịch chuyển nhượng khác.

Hiệu lực của kết quả thẩm định giá

Một lưu ý quan trọng đối với các bên khi sử dụng chứng thư định giá là thời hạn hiệu lực của kết quả này. Do thị trường bất động sản luôn có sự biến động về cung - cầu và giá cả, nên kết quả thẩm định giá không có giá trị vĩnh viễn. Theo quy định, thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá tối đa không được quá 06 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

Sau thời hạn này, nếu các bên muốn sử dụng kết quả để thực hiện các giao dịch mới, cần phải tiến hành thực hiện lại quy trình định giá để đảm bảo tính cập nhật và chính xác của giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại.