Thẩm định giá bất động sản phải dựa trên các điều kiện nguyên tắc nhất định, Legalzone xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Trong hoạt động kinh tế, việc xác định giá trị chính xác của một tài sản là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Một bất động sản được đánh giá là có mức sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá, tài sản đó đang được sử dụng hợp pháp, đồng thời mang lại thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng tạo ra giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai ở mức tối đa. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các nguyên tắc cốt lõi trong thẩm định giá bất động sản.
Để hiểu rõ về quy trình này, trước hết cần làm rõ các khái niệm pháp lý liên quan đến tài sản và hoạt động định giá theo quy định của pháp luật tại thời điểm năm 2022.
Căn cứ theo Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012, thẩm định giá được hiểu là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Quá trình này phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định và phục vụ cho những mục đích cụ thể theo các tiêu chuẩn thẩm định giá đã được ban hành.
Căn cứ Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, khái niệm về bất động sản bao gồm các thành phần sau:
Như vậy, về mặt chuyên môn, thẩm định giá bất động sản là việc xác định số tiền ước tính về giá trị của quyền sử động đất, quyền sở hữu nhà, các công trình vật kiến trúc gắn liền với đất. Quá trình này cần được thực hiện dựa trên các phương pháp phù hợp trong những điều kiện thị trường nhất định.
Việc định giá bất động sản không dựa trên cảm tính mà phải xuất phát từ các học thuyết kinh tế và các khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Dưới đây là các nguyên tắc quan trọng nhất được áp dụng trong quá trình này.
Đây được xem là nguyên tắc nền tảng và quan trọng nhất. Một cách sử dụng tài sản được coi là tốt nhất và hiệu quả nhất khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí:
Lưu ý rằng, việc lựa chọn phương án sử dụng tối ưu cần dựa trên kết quả phân tích thị trường thực tế, vì giá trị này có thể biến động theo sự thay đổi của điều kiện kinh tế - xã hội.
Nguyên tắc này chỉ ra rằng: Nếu có hai tài sản có tính hữu ích tương đương nhau, người mua sẽ không trả mức giá cao hơn chi phí để sở hữu một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm. Giá trị của tài sản được xác định bởi sự tác động lẫn nhau giữa các tài sản tương đồng trên thị trường. Đây là cơ sở quan trọng để áp dụng các phương pháp như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập.
Giá trị của bất động sản chịu tác động trực tiếp từ mối quan hệ giữa cung và cầu. Trong đó:
Mối quan hệ này thường là tỷ lệ nghịch giữa cung và giá (khi cung tăng, giá giảm) và tỷ lệ thuận giữa cầu và giá (khi cầu tăng, giá tăng). Khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn tốc độ tăng của cung, giá trị bất động sản sẽ có xu hướng tăng mạnh.
Giá trị bất động sản không đứng yên mà luôn biến động dưới tác động của các yếu tố vĩ mô (kinh tế, chính sách pháp luật, xã hội, môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách địa phương, tình trạng tài sản). Thẩm định viên có trách nhiệm phải theo dõi, cập nhật và dự báo các thay đổi này để đưa ra kết quả định giá sát với thực tế nhất.
Giá trị của một bất động sản thường được xác định bằng việc ước tính khả năng sinh lời trong tương lai. Người mua sẽ phân tích các quyền và lợi ích mà họ có thể nhận được từ tài sản đó. Nguyên tắc này đòi hỏi việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa phải phản ánh chính xác giá trị thời gian của dòng tiền, chi phí cơ hội và các rủi ro tiềm ẩn.
Nguyên tắc phù hợp yêu cầu bất động sản phải được sử dụng tương thích với môi trường kinh tế - xã hội tại địa phương đó để đạt hiệu quả cao nhất. Bên cạnh đó, nguyên tắc khả năng sinh lời nhấn mạnh vào tính duy nhất của vị trí. Hai bất động sản có cùng diện tích và đặc điểm nhưng khác nhau về vị trí sẽ có mức thu nhập ròng khác nhau; sự chênh lệch này chính là yếu tố then chốt để xác định giá trị trong thẩm định.
Trong thị trường, các chủ thể sở hữu bất động sản cùng loại thường có xu hướng cạnh tranh về vị trí, mức độ phù hợp với thị hiếu và lợi ích kinh tế nhằm tối đa hóa lợi nhuận cá nhân. Sự cạnh tranh này trực tiếp tác động đến việc hình thành giá trị của tài sản được thẩm định.
Việc nắm vững các nguyên tắc trên là cực kỳ cần thiết, đặc biệt khi bạn đang có kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn hoặc khi tham gia vào các hoạt động quản lý bất động sản công nghiệp và dân dụng. Hiểu rõ giá trị thực của tài sản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính trong mọi giao dịch.
