Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất

Luật sư Việt Nam

Luật Đất Đai

Tháng năm 4, 2022

Chuyên mục: Luật Đất Đai

Nội dung chính

Add a header to begin generating the table of contents

Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất

Quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất

Căn cứ Điều 166-167 Luật đất đai 2013 : Quyền chung của người sử dụng đất

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (NSDĐ)

Nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi có Giấy chứng nhận.
TH chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp thì NSDĐ thực hiện quyền sau khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất.
QSDĐ thì NSDĐ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận / đủ đk cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
TH NSDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính/ được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với Dự án sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện tại Điều 194.

>>> Có thể bạn quan tâm: Điều kiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản để kinh doanh

Thu nhập được miễn thuế theo quy định

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân & Nghị định số 65/2013/NĐ-CP : Thu nhập từ các hoạt động sau thì đc miễn thuế TNCN

Chuyển nhượng BĐS/ Nhận thừa kế, quà tặng là BĐS: giữa vợ chồng; cha mẹ – con đẻ/ con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở; QSDĐ ở & TS gắn liền với đất của cá nhân mà chỉ có 1 nhà ở, đất ở duy nhất.
Giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất.
Hộ gia đình; cá nhân trực tiếp sx nông; lâm; làm muối; nuôi trồng đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác/chỉ qua sơ chế thông thường.
Chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.
Kiều hối.
Phần tiền lương làm việc ban đêm, thêm giờ, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.
Học bổng.
Bồi thường Hợp Đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định PL.
Nhận được từ quỹ từ thiện được CQNN cho phép thành lập/ công nhận, hoạt động không nhằm mục đích lợi nhuận.
Viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo hình thức chính phủ & phi chính phủ được CQNN phê duyệt.
Chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và TS gắn liền với đất ở của cá nhân trong TH người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở, QSDĐ ở.

*Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất*

Quy định miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất duy nhất

Căn cứ điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC & Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu 1 nhà ở / quyền sử dụng 1 thửa đất ở (bao gồm TH có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng cụ thể:

TH chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu; đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở; QSDĐ ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
TH vợ chồng chung quyền sở hữu nhà ở; QSDĐ ở và duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ/chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở chung thì vợ/chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; vợ/chồng có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Quyền sở hữu nhà ở; QSDĐ quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Quy định về hình thức chuyển nhượng bất động sản

Điều 11. Luật kinh doanh bất động sản 2014

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS dưới hình thức:

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,; chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

+ Đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới hình thức:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới hình thức:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà;mcông trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.