Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Legalzone xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau:

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc xác định số tiền ước tính về giá trị của bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất, phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Bộ nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Bất động sản được định giá dựa trên nguyên tắc xuất phát từ các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong quá trình định giá, những nguyên tắc này phải được kết hợp chặt chẽ với nhau. Hiện nay, có 12 nguyên tắc chính được áp dụng. Bao gồm:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Theo nguyên tắc này, cách sử dụng tốt nhất một tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính, mang lại giá trị cao nhất cho tài sản, nhưng phải đảm bảo phù hợp với hoàn cảnh kinh tế – xã hội, được cho phép về mặt kỹ thuật – pháp lý,…

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm các nội dung:

Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;

Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản

Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo và à chấp nhận sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian

Đây cũng được xem là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất trong việc định giá bất động sản. Đồng thời, nguyên tắc này cũng đòi hỏi các yêu cầu:

Về mặt vật chất: thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).

Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.

Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất.

Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.

Nguyên tắc thay thế

Nội dung của nguyên tắc này chỉ ra, khi có từ 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước; giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Theo đó, người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm; họ không trả giá cao so với giá của bất động sản mà họ có độ mong muốn, thỏa mãn tương tự.

Nguyên tắc này cũng là nguyên tắc cơ sở cho 3 trong số các phương pháp thẩm định giá (sẽ được đề cập ở nội dung phía sau): phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

Nguyên tắc cung cầu

Cung được hiểu là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận.

Trong một khoảng thời gian nhất định, nguồn cung bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau:

Giá của đất đai,

Thu nhập của người tiêu dùng,

Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung,

Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai,

Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Cầu nghĩa là số lượng tài sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

Như vậy, nguyên tắc cung – cầu chính là dựa trên mối quan hệ tác động qua lại này. Giá trị của bất động sản sẽ thay đổi khi cán cân cung – cầu dịch chuyển, tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

Nội dung của nguyên tắc này chỉ ra: Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại.

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản luôn có sự biến động và chịu tác động không nhỏ từ điều kiện kinh tế, pháp luật, xã hội, điều kiện tự nhiên, môi trường. Khi xem xét giá trị của bất động sản cần đặt trong mối quan hệ tương quan với đầy đủ các yếu tố và đặt trong bối cảnh thay đổi.

Vì vậy, nguyên tắc này yêu cầu thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên),… xem xét chúng ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.

Nguyên tắc dự báo trước lợi ích tương lai

Nguyên tắc này chính là hành vi mang tính phân tích, dự đoán của người mua bất động sản về những quyền, lợi ích mà chúng có thể đem lại trong tương lai, cụ thể:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

Nguyên tắc này đặt ra các yêu cầu về việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa, cần thể hiện được các yếu tố: giá trị theo thời gian của đồng tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro.

Thông thường, nguyên tắc dự báo sẽ kết hợp cùng với nguyên tắc thay đổi vì để dự báo chính xác, cần lường trước những thay đổi có thể xảy ra. Các thay đổi về kinh tế, chu kỳ, chính sách quản lý,… tất nhiên sẽ tác động đến giá trị của bất động sản.

Nguyên tắc phù hợp

Nội dung của nguyên tắc này chính là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường của nó, nhằm đạt được mức hữu dụng cao nhất hoặc mức sinh lời tối đa; phải phân tích mức độ phù hợp để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Theo nguyên tắc này, bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội ở một vùng, khu vực, địa phương nhất định. Vì vậy, khi xác định giá trị của tài sản, cần nhất quán về mục đích sử dụng.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản

Nội dung của nguyên tắc này nhấn mạnh tính duy nhất về vị trí, và khả năng sinh lời được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ bất động sản nhờ có vị trí thuận lợi hơn so với các bất động sản khác.

Các bất động sản có diện tích giống nhau, sử dụng cho các mục đích giống nhau, đặt ra yêu cầu tương tự về lao động, vốn, quản lý,… nhưng thu nhập ròng lại khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng chính là sự chênh lệch về giá trị bất động sản, là yếu tố cần được xét đến khi thẩm định giá.

Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc này được hiểu là hành vi của các chủ thể sở hữu bất động sản cùng loại trên thị trường, mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể khác để tối đa hóa lợi ích cho bản thân. Cạnh tranh này có thể về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung – cầu,…

Khi lợi nhuận tăng cao sẽ thúc đẩy cạnh tranh phát triển, tuy nhiên, cạnh tranh quá mức cũng là nguyên nhân gây giảm lợi nhuận hoặc loại bỏ hoàn toàn lợi nhuận. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản. Theo đó, cần phân tích xu hướng cạnh tranh, xem xét ảnh hưởng thế nào đến sự vận hành, hiệu quả kinh doanh, cho thuê giữa tài sản được thẩm định và tài sản tương tự.

Nguyên tắc về sự cân bằng

Nguyên tắc này chính là sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản; sự đầu tư hợp lý vào các yếu tố này, duy trì tính ổn định và đạt được cao nhất.

Để ước tính được mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, thẩm định viên cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá theo nguyên tắc điều tra kỹ lưỡng, đánh giá ở góc độ nội tại và không gian xung quanh.

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Nguyên tắc này là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản do việc đầu tư đem lại. Khi một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng thay đổi theo hướng gia tăng liên tục thì thu nhập ròng từ bất động sản sẽ tăng đến điểm giới hạn rồi giảm xuống. Sau đó dù tiếp tục tăng đầu tư nhưng mức thu nhập vẫn sẽ giảm dần.

Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định chính xác về mức đầu tư từng hạng mục công trình.

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Trong quá trình đầu tư sẽ cần phân phối chi phí cho nhiều yếu tố. Tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động, chi phí quản lý sẽ thể hiện giá trị của bất động sản. Do đó, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản. Mang nguyên tắc này kết hợp với nguyên tắc đóng góp sẽ hình thành cơ sở áp dụng cho phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

Với nguyên tắc phân phối thu nhập, Thẩm định viên cần có kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên bất động sản.

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này chỉ ra rằng, mỗi yếu tố đóng góp vào tổng thu nhập từ tài sản sẽ có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Khi xem xét giá trị của từng tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ như thế nào với tài sản tổng thể.

Đây được xem là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc nên hay không đầu tư bổ sung vào tài sản, khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. Theo đó, thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, đều mang vai trò riêng và có đóng góp nhất định, tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản mang đi đầu tư.

Trên đây là một số thông tin Legalzone muốn chia sẻ tới bạn đọc về Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản. Nếu muốn biết thêm thông tin chi tiết và để được hướng dẫn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được kịp thời tư vấn.

Xin cảm ơn!

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ

LEGALZONE COMPANY

Hotline tư vấn:  0936 037 464

Email: [email protected]

Website: https://lsu.vn/

Địa chỉ: Phòng 1603, Sảnh A3, Toà nhà Ecolife, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội

———————————-

Tư vấn đầu tư nước ngoài/ Foreign investment consultantcy

Tư vấn doanh nghiệp/ Enterprises consultantcy

Tư vấn pháp lý/ Legal consultantcy

Facebook Luật sư Việt Nam: https://www.facebook.com/lsu.vn