Nguyên tắc và các bước chuyển nhượng dự án bất động sản

Tháng tư 27, 2022

Chuyên mục: Luật kinh doanh bất động sản/ luật kinh doanh bất động sản

Nội dung chính

Add a header to begin generating the table of contents

Chuyển nhượng dự án BĐS là việc các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan. Legalzone xin giới thiệu đến các bạn đọc nguyên tắc và các bước chuyển nhượng dự án bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Xem thêm Các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh Bất động sản

Điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt;

– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

– Điều kiện đối với bên bán

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. (Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

– Điều kiện đối với bên mua

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. (Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai dành riêng một điều luật về chuyển nhượng đối với chủ thể là người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”

Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng

Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

– Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Nguyên tắc chuyển nhượng

Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho người khác tuy nhiên, cần đảm bảo các nguyên tắc theo quy định.

Theo đó, Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định rõ các nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể như sau:

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

– Không làm thay đổi mục tiêu của dự án.

– Không làm thay đổi nội dung của dự án.

– Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Các bước chuyển nhượng dự án bất động sản

Chủ đầu tư đủ điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản theo trình tự, thủ tục dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khỏan 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng;

– Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng.

– Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết trong thười hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bước 4: Ký kết hợp đồng, bàn giao dự án

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là một số thông tin Legalzone muốn chia sẻ tới bạn đọc về Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản? Các bước chuyển nhượng dự án bất động sản.

Nếu muốn biết thêm thông tin chi tiết và để được hướng dẫn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được kịp thời tư vấn.

Xin cảm ơn!