Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố
Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết lệ 220/QĐ-CA của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Đây là một án lệ quan trọng liên quan đến việc giải quyết tranh chấp tài sản trong trường hợp nhờ người khác đứng tên hộ quyền sử dụng đất.
Án lệ này được hình thành từ Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/07/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án tranh chấp giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh và bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám.
Trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên hộ, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án cần lưu ý các vấn đề sau:
Vấn đề này có liên quan mật thiết đến các giao dịch dân sự về bất động sản, tương tự như những rủi ro pháp lý khi đã trả tiền mua đất nhưng bị lật lọng vì không có văn bản mua bán.
Bà Nguyễn Thị Thảnh (nguyên đơn) trình bày rằng vào năm 1993, bà là Việt kiều tại Hà Lan về thăm thân nhân và đã trực tiếp giao dịch, trả 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng 7.595,7m2 đất ruộng tại thị xã Sóc Trăng từ vợ chồng ông Hêng Tính và bà Lý Thị Sà Quênh. Do điều kiện là người định cư ở nước ngoài, bà nhờ em ruột là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên trên giấy tờ sang nhượng. Tuy nhiên, năm 2004, ông Tám đã tự ý chuyển nhượng diện tích đất này cho Công ty TNHH Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng mà không có sự đồng ý của bà. Do đó, bà yêu cầu ông Tám phải trả lại số tiền thu được từ việc bán đất.
Ông Nguyễn Văn Tám (bị đơn) bác bỏ yêu cầu này với lý do diện tích đất trên do vợ chồng ông bỏ tiền và vàng ra để nhận chuyển nhượng. Ông cho rằng "Tờ sang nhượng đất ruộng" mà bà Thảnh cung cấp là giả mạo dựa trên kết luận giám định chữ ký. Trong khi đó, bên phía người bán đất năm 1993 lại xác nhận đúng là bà Thảnh đã trực tiếp thỏa thuận và trả tiền vàng cho họ.
Vụ việc này đặt ra bài toán phức tạp về việc xác lập quyền sở hữu tài sản và tính pháp lý của các giao dịch dân sự không được đăng ký đúng quy định, tương tự như các tranh chấp về thời hạn tối thiểu và giới hạn người mua khi bán nhà ở xã hội tại các thời điểm khác nhau.
Tại Bản án sơ thẩm số 04/2006/DS-ST, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng chấp nhận một phần yêu cầu của bà Thảnh, buộc ông Tám và vợ phải hoàn trả 630.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại Bản án phúc thẩm số 334/2006/DS-PT, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại TP.HCM đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng:
Sau khi có kháng nghị từ Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng Thẩm phán đã xem xét lại toàn bộ vụ án. Nhận định rằng: Vì bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng ban đầu. Đối với phần chênh lệch giá trị đất tăng thêm, do tại thời điểm xét xử áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ, nên phần chênh lệch này cần được chia cho cả người thực trả tiền và người đứng tên hộ (nếu xác định được công sức). Án lệ số 02 đã gián tiếp củng cố nguyên tắc phân chia dựa trên sự đóng góp và công sức bảo quản tài sản trong các quan hệ dân sự phức tạp.
Khi xem xét các tranh chấp về việc đứng tên hộ hoặc đòi lại tài sản, cần áp dụng các quy định tại:
Việc áp dụng đúng các quy định này giúp đảm bảo tính công bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên giao tiền và bên đứng tên hộ trong các giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài.
