Thời hạn tối thiểu và giới hạn người mua khi bán nhà ở xã hội

Tôi được biết, viên chức là một trong các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cụ thể là được đăng ký, xét duyệt mua nhà ở xã hội. Tuy vậy, dù có quyền sở hữu nhà nhưng không được bán lại cho người khác theo thỏa thuận. Nếu không còn nhu cầu thì chỉ được bán cho chủ đầu tư có đúng hay không?

Trả lời

Theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Đúng như bạn thông tin, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật, một trong các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 7 Điều 49 của Luật này là “cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức”.

Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 50 của Luật này, “Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội”.

Vì vậy, là viên chức, để được mua nhà ở xã hội bạn phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều 51 của Luật này như sau:

“a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này”.

Được xét duyệt và mua nhà ở xã hội, bạn có quyền sở hữu với căn nhà này nhưng nếu muốn bán lại cho người khác, cần đảm bảo thời hạn tối thiểu và giới hạn người mua. Bởi lẽ, khoản 4 Điều 62 của Luật này quy định: “Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”.

Cho nên, bạn không được bán lại cho người khác trong thời hạn trước 05 năm kể từ thời điểm bạn thanh toán hết tiền mua.

Trong thời hạn trước 05 năm kể từ thời điểm bạn thanh toán hết tiền mua mà có nhu cầu thì bạn chỉ được bán lại cho các đối tượng sau:

- Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó;

- Nếu đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua thì được bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Việc bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 và các quy định được hướng dẫn tại khoản 10 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, được bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021 của Chính phủ như sau:

“a) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

b) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.”

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”.

Có nghĩa là, bạn chỉ được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua;

- Căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Lưu ý, nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và trong trường hợp này, bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Hùng Phi