Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định
Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung án lệ tập trung vào việc xem xét tính pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp.
Án lệ này giải quyết hai tình huống pháp lý trọng yếu liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm và quyền lợi của chủ sở hữu tài sản trên đất:
Để xác định tính hợp lệ của giao dịch, các cơ quan xét xử dựa trên hệ thống quy định về dân sự và giao dịch bảo đảm tại thời điểm xảy ra vụ việc, bao gồm:
Trong quan hệ này, việc xác định tài sản bảo đảm cần làm rõ tính hợp pháp của đối tượng giao dịch. Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm phải là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Đồng thời, theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, bên bảo đảm có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình hoặc cho người khác.
Vụ án phát sinh từ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phiếu A và bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B tại thành phố Hà Nội. Nội dung cụ thể như sau:
Ngân hàng đã ký kết các hợp đồng tín dụng với Công ty B để cấp vốn lưu động phục tính kinh doanh. Đến thời điểm tranh chấp, Công ty B còn tồn đọng các khoản nợ gốc và lãi bằng cả VND và USD. Để bảo đảm cho các khoản vay này, Công ty B và các bên liên quan đã thực hiện các biện pháp thế chấp tài sản.
Tài sản thế chấp chính là quyền sử dụng đất và nhà ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội. Quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp lệ theo quy định.
Tuy nhiên, tại thời điểm xem xét, có sự xuất hiện của các thành viên khác trong gia đình (con, cháu của ông H). Những người này trình bày rằng họ đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên diện tích đất nêu trên và hiện đang sinh sống tại đây. Việc xây dựng này diễn ra sau khi quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho ông bà nhưng không có sự đồng ý của những người trực tiếp góp vốn xây dựng nhà.
Ngân hàng yêu cầu buộc Công ty B thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi, đồng thời đề nghị phát mãi tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất và nhà ở) để thu hồi nợ. Trong khi đó, những người có quyền lợi liên quan (người đang cư trú trên đất) bày tỏ sự phản đối vì không được hỏi ý kiến khi xác lập giao dịch thế chấp và yêu cầu bảo vệ quyền lợi đối với phần tài sản nhà ở do họ tạo lập.
Thông qua việc áp dụng Án lệ số 11/2017/AL, Tòa án đã làm rõ rằng dù trên đất có tài sản của người khác, nhưng nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập đúng trình tự pháp luật thì vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, khi xử lý tài sản này, quyền lợi của chủ sở hữu nhà trên đất phải được tôn trọng thông qua cơ chế ưu tiên nhận chuyển nhượng để đảm bảo tính công bằng trong quan hệ dân sự.
