Tư vấn người nước ngoài kinh doanh bất động sản ở Việt Nam?

Thực trạng người nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay ngày càng nhiều. Vậy pháp luật điều chỉnh vấn đề này như thế nào? Hãy cùng tham khảo bài viết sau

Điều kiện để cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh 

quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS

khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định

“ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Tuy nhiên được sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”

khoản 2 Điều 10 Luật này quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.” Điều này được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS

Xem thêm tại Doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không?

Phạm vi kinh doanh bất động sản

Phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 11

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Tham khảo thêm Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?

Các loại thuế phải đóng khi kinh doanh bất động sản ?

khoản 1 Điều 2 luật thuế thu nhập doanh nghiệp

“1. Người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật này (sau đây gọi là doanh nghiệp), bao gồm:

a) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;”

Điều 3 Luật thuế GTGT quy định đối tượng chịu thuế

“ Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.”

Cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có được mua nhà đất không ?

Về việc mua đất

Theo điều 5 Luật đất đai 2013 thì người nước ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà sẽ được quyền sử dụng với các hình thức đó là: thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

Về việc mua nhà 

Khoản 2 Điều 65  Nghị định 71/2010/NĐ-CP, căn cứ theo Điều 2 và Điều 3 nghị quyết 19/2008/QH12

Điều kiện để cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà: Phải là người đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam”.

Như vậy với trường hợp của bạn bạn nếu thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam và đang sinh sống tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cư trú từ 1 năm trở lên thì được quyền sở hữu nhà ở, thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm sau 50 năm này người sở hữu nhà ở phải bán hoặc tặng cho nhà đó theo Điều 4 Nghị quyết 19/2008/QH

Một số ý kiến về người nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Đánh giá sự tác động và đổi mới các nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại Việt Nam

Tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Cần đánh giá chính xác tiềm lực tài chính của những dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai các dự án vào thị trường BĐS Việt Nam, cần có giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh BĐS có hiệu quả tại thị trường Việt Nam