“Thủ tục Sang tên Sổ đỏ” là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất.
“Thủ tục sang tên Sổ đỏ” là thuật ngữ phổ biến mà người dân thường dùng để chỉ quy trình đăng ký biến động đất đai khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất. Về mặt pháp lý, đây chính là thủ tục đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có các trang được dùng để ghi nhận thông tin. Cụ thể, Trang 3 và Trang 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận (mục IV), bao gồm các trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế. Khi hoàn tất thủ tục này, người nhận chuyển nhượng, người được tặng cho hoặc người thừa kế sẽ chính thức được đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; riêng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ, việc đăng ký biến động phải được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà sau đó thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, khi phát sinh các giao dịch này, người dân có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên để đảm bảo tính pháp lý.
Thời hạn đăng ký biến động: Theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đ đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có hiệu lực, các bên phải thực hiện đăng ký biến động. Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn này được tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. Nếu quá thời hạn 30 ngày nêu trên mà không thực hiện đăng ký, chủ thể có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Ngoài ra, tùy vào từng trường hợp cụ thể, giao dịch phải tuân thủ các quy định về đối tượng cấm nhận chuyển nhượng (Điều 191 Luật Đất đai 2013) và các điều kiện về chuyển nhượng có điều kiện theo Điều 192 Luật Đất đai 2013.
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, một số trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
Quy trình thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thường trải qua 03 bước chính: Công chứng/chứng thực hợp đồng; Kê khai nghĩa vụ tài chính; Nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Các bên thực hiện kê khai các loại thuế, phí theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và các văn bản liên quan. Cụ thể:
Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận về người trực tiếp đi nộp hoặc nộp thay. Nếu thuộc diện được miễn thuế, vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục kê khai.
Người dân cần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ bao gồm:
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện/quận hoặc bộ phận một cửa liên thông. Hộ gia đình, cá nhân cũng có thể nộp tại UBND cấp xã nơi có đất.
Thời gian giải quyết: Theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các vùng khó khăn, miền núi, hải đảo, thời hạn có thể kéo dài không quá 20 ngày (không tính ngày nghỉ, lễ).
Chi phí sang tên Sổ đỏ bao gồm các nghĩa vụ tài chính bắt buộc theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng (mức thu thực hiện theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC). Các khoản này do cơ quan thuế xác định và người dân có trách nhiệm nộp theo thông báo.
