Việc triển khai Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế theo cơ chế một cửa liên thông đã tạo ra những thay đổi quan trọng trong trình tự, thủ tục khai thuế khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng nghĩa vụ tài chính, người dân cần nắm rõ các quy định về hồ sơ và trình tự kê khai thuế, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Lưu ý quan trọng:
- Trường hợp thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc miễn lệ phí trước bạ, người nộp thuế vẫn phải thực hiện kê khai để cơ quan Nhà nước có căn cứ quản lý.
- Mặc dù hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ trình tự khai lệ phí trước bạ có sự khác biệt về thành phần giấy tờ, nhưng trên thực tế, khi thực hiện đăng ký biến động, người dân thường chuẩn bị đồng bộ các loại hồ sơ này để nộp cùng một thời điểm.
1. Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế thu nhập cá nhân
Thành phần hồ sơ khai thuế
Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Bản sao Chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hợp lệ (thông tin phải trùng khớp với nội dung trên tờ khai).
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người nộp thuế phải ký cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản sao này.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (đã được công chứng hoặc chứng thực). Đối với trường hợp nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, cần thay thế bằng bản sao các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.
- Các tài liệu khác dùng để xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành của Bộ Tài chính (nếu có).
Trình tự và thời hạn nộp hồ sơ
Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng giữa các bên:
- Trường hợp không có thỏa thuận người mua nộp thay: Người nộp thuế phải thực hiện kê khai chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật.
- Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thay cho bên bán: Thời hạn nộp hồ sơ là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có hiệu lực).
- Đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Thời điểm kê khai là khi cá nhân thực hiện nộp hồ sơ tại cơ quan thuế.
Địa điểm tiếp nhận hồ sơ
Căn cứ điểm đ.1, điều đ khoản 7 Điều 11 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, việc nộp hồ sơ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông:
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất đai theo quy định của cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản. Thông thường, đây là Bộ phận một cửa cấp huyện (Quận/Huyện/Thị xã) hoặc Chi cục Thuế cấp huyện tùy theo phân cấp tại từng địa phương.
2. Hồ sơ và thủ tục kê khai lệ phí trước bạ
Thành phần hồ sơ khai lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Phụ lục I của Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, khi thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất, hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB.
- Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) để xác định nguồn gốc hợp pháp.
- Bản sao các văn bản pháp lý về việc chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (như Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng/chứng thực).
Trình tự và thời hạn thực hiện
Người nộp thuế cần lưu ý các mốc thời gian để tránh phát sinh chậm trễ trong tính thuế trong giao dịch bất động sản:
- Thời hạn nộp hồ sơ: Phải thực hiện cùng thời điểm với hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Nói cách khác, trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực, các bên phải hoàn tất việc kê khai.
- Nơi nộp hồ sơ: Hộ gia đình và cá nhân có thể lựa chọn một trong hai cách: Nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (nếu có nhu cầu). Nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính).
- Thời hạn nộp tiền lệ phí: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ từ cơ quan Thuế.
Việc nắm vững các quy định về hồ sơ và trình tự kê khai thuế, lệ phí là yếu tố then chốt để quá trình chuyển nhượng hoặc sang tên sổ đỏ cho con hoặc các đối tượng khác diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.
