Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo quy định. Việc xác lập hợp đồng này thường gắn liền với các giao dịch khác như vay vốn hoặc các cam kết tài sản khác, tương tự như cách thức vận hành trong Tóm tắt Bản án số 2 sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ.

Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng đặc thù, phát sinh từ hợp đồng chính (là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng dân sự hoặc kinh tế). Mục đích của việc thế chấp nhằm đảm bảo bên thế chấp sẽ thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng chính với bên nhận thế chấp.

Dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2005, đây là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Để một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về giao dịch dân sự và không thuộc trường hợp vô hiệu. Cụ thể:

• Năng lực chủ thể: Người ký kết phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ 18 tuổi trở lên, hoặc từ 15 tuổi trở lên nếu là tài sản riêng); không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
• Tính tự nguyện và hợp pháp: Nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; việc giao kết dựa trên sự tự nguyện hoàn toàn giữa các bên.
• Hình thức văn bản: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã theo quy định.
• Tính trung thực: Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác, không nhằm tráo đổi nghĩa vụ hoặc trốn tránh trách nhiệm pháp lý.
• Không có yếu tố tác động bất hợp pháp: Hợp đồng không được hình thành do sự nhầm lẫn, lừa dối hoặc đe dọa từ một bên hoặc bên thứ ba.

Mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng nghĩa vụ chính

Pháp luật quy định mối quan hệ mật thiết nhưng độc lập giữa giao dịch bảo đảm và giao dịch chính:

• Theo Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005: Nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có thể duy trì hiệu lực pháp luật độc lập và ràng buộc quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.
• Theo Điều 15 Nghị định 163/2006: Nếu hợp đồng nghĩa vụ chính bị vô hiệu và các bên chưa thực hiện thì hợp đồng thế chấp sẽ chấm dứt. Nếu hợp đồng nghĩa vụ chính đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ, hợp đồng thế chấp không đương nhiên chấm dứt (trừ khi có thỏa thuận khác). Việc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu không mặc nhiên làm chấm dứt hợp động nghĩa vụ chính.

Thời điểm có hiệu lực và thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu

Căn cứ Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật sau khi đã hoàn tất việc công chứng, chứng thực và được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu (theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2005):

• Không áp dụng thời hiệu: Đối với trường hợp hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc là giao dịch giả tạo.
• Thời hiệu 02 năm: Áp dụng cho các trường hợp vô hiệu khác (như nhầm lẫn, lừa dối...) kể từ ngày xác lập hợp đồng.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu

Theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, các bên phải chịu các hậu quả sau:

• Không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
• Các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền (trừ trường hợp tài sản bị tịch thu theo luật định). Bên có lỗi gây thiệt hại phải bợ thường.
• Trong thực tế, bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Dưới đây là khung mẫu cơ bản để các bên tham khảo khi soạn thảo (Lưu ý: Cần đối chiếu với thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có yếu tố chuyển đổi tài sản).

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————————

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(Số: ……./HĐTCQSDĐ&TSGLVĐ)

Hôm nay, ngày …. tháng …… năm …, Tại …. Chúng tôi gồm có:

BÊN THẾ CHÁP (BÊN A):
Trường hợp cá nhân:
Ông/bà: … Sinh năm: …
CMND/CCCD số: … Ngày cấp: …. Nơi cấp: …
Hộ khẩu thường trú: …
Địa chỉ liên lạc: …
Điện thoại: …
Là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại: …

Trường hợp đồng sở hữu (nếu có):
Ông/bà: …. Sinh năm: …. CMND số: …. Địa chỉ: ...
(Liệt kê đầy đủ các thành viên đồng sở hữu theo giấy chứng nhận).

BÊN NHẬN THẾ CHẤP (BÊN B):
Tên tổ chức/cá nhân: …
Địa chỉ: …
Mã số thuế/Số định danh: …
Người đại diện theo pháp luật: … Chức vụ: …
Số tài khoản: … Tại ngân hàng: …

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng thế chấp với các điều khoản sau:

ĐIỀU 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM
1.1. Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.
1.2. Nội dung nghĩa vụ được bảo đảm: (Ghi rõ nội dung khoản vay hoặc nghĩa vụ thanh toán cụ thể).

ĐIỆU 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP
2.1. Thửa đất thế chấp:
- Thửa đất số: …; Tờ bản đồ số: …
- Địa chỉ thửa đất: …
- Diện tích: … m2; Loại đất: …
- Nguồn gốc và thời hạn sử dụng: …
- Các hạn chế về quyền (nếu có): …
2.2. Tài sản gắn liền với đất (nếu có):
- Loại tài sản: …; Diện tích: … m2
- Giấy chứng nhận số: … do … cấp ngày …/…/…

ĐIỀU 3: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Giá trị tài sản thế chấp được hai bên xác định là: … VNĐ (Bằng chữ: …) dựa trên văn bản định giá ngày …/…/…

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1. Nghĩa vụ của bên A:
a) Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hồ sơ pháp lý liên quan cho bên B quản lý trong thời hạn thế chấp.
b) Không được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản đang thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của bên B.

Xem thêm các chủ đề khác

• Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
• Bản án về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất