Trong hoạt động đầu tư và kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức phổ biến nhằm huy động nguồn lực tài sản để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của tài sản là đất đai, quy trình này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý và trình tự thủ tục hành chính. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định về thủ tục góp vốn bằng QSDĐ dựa trên khung pháp luật hiện hành.
Điều kiện thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Để việc góp vốn bằng QSDĐ được pháp luật công nhận và có hiệu lực, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Về giấy tờ pháp lý: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế hoặc quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
- Về tình trạng tranh chấp: Đất đang trong quá trình sử dụng không có tranh chấp với các bên liên quan.
- Về nghĩa vụ tài chính: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật.
- Về thời hạn: Diện tích đất đưa vào góp vốn phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
- Về năng lực chủ thể: Các bên tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và việc xác lập giao dịch dựa trên nguyên tắc tự nguyện.
Điều kiện đối với bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bên nhận góp vốn (có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình hoặc cá nhân) nhằm mục đích đầu tư sản xuất, kinh doanh phải thỏa mãn các tiêu chuẩn tại Điều 193 Luật Đất đai 2013:
- Về sự chấp thuận của cơ quan nhà nước: Đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn để thực hiện dự án, cần có văn bản chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền.
- Về quy hoạch sử dụng đất: Mục đích sử dụng diện tích đất sau khi nhận góp vốn phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền.
- Về nghĩa vụ tài chính đối với đất lúa: Trường hợp chuyển đổi đất chuyên trồng lúa nước sang mục đích phi nông nghiệp, bên nhận đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện vừa diện tích đất lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Quy trình đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khi các điều kiện về pháp lý đã được thỏa mãn, tổ chức và cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trong trường hợp cần cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan chức năng sẽ lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; bàn giao kết quả cho người sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục thực hiện góp vốn
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), trình tự thực hiện bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người thực hiện góp vốn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng lập đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu quy định);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất đã được hợp pháp hóa;
- Giấy phép kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Quyết định thành lập của tổ chức nhận góp vốn;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đầu tư (nếu thuộc trường hợp phải có);
- Văn bản đồng ý của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản là hai chủ thể khác nhau);
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
Bước 2: Thẩm định hồ sơ
Cơ quan đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra, đối soát thông tin và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế để thực hiện các bước thu phí, lệ phí theo quy định.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi hoàn tất các thủ tục về thuế và xác nhận biến động, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả lại Giấy chứng nhận đã được cập nhật thông tin cho người sử dụng đất.
Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc góp vốn bằng QSDĐ sẽ chấm dứt khi phát sinh một trong các tình huống quy định tại Khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
- Thời hạn góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng đã hết;
- Các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
- Quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật;
- Doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bị giải thể, phá sản;
- Chủ thể là cá nhân tham gia hợp đồng qua đời, bị tuyên bố là đã chết, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự;
- Pháp nhân tham gia hợp đồng chấm dứt hoạt động theo quy định pháp luật.
Việc nắm vững các quy định về điều kiện và trình tự góp vốn giúp các chủ thể tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình đầu tư kinh doanh.
Xem thêm các chủ đề khác
