Luật mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện
Bài viết hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất theo quy định có hiệu lực tại thời điểm năm 2019, dựa trên Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu thực hiện không đúng quy định, nên người dân cần nắm rõ điều kiện, trình tự và nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Hai trường hợp không có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng: người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất (khoản 3 Điều 186); và trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi nhận thừa kế hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp (khoản 1 Điều 168).
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch), đất trong diện quy hoạch chia thành 2 nhóm:
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch vẫn chuyển nhượng được cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên trên thực tế cần lưu ý: khi bị thu hồi, mức bồi thường có thể thấp hơn giá mua; nhiều tổ chức công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai có thể từ chối thực hiện thủ tục.
Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Quy trình thực hiện gồm các bước chính sau.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Hậu quả pháp lý:
Các bên công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất. Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của cả hai bên, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và phiếu yêu cầu công chứng. Hợp đồng thường do tổ chức công chứng soạn thảo.
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01, bản sao Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng và giấy tờ xác định đối tượng miễn giảm (nếu có). Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực (trường hợp bên bán nộp thuế).
Hồ sơ gồm Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu 09/ĐK, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Nơi nộp: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, hoặc UBND cấp xã nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (tăng thêm 10 ngày với xã miền núi, hải đảo, vùng khó khăn).
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải tách thửa trước, bảo đảm diện tích thửa mới và phần còn lại không nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Hồ sơ tách thửa gồm đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK và bản gốc Giấy chứng nhận (theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày; sau đó công chứng hợp đồng và sang tên như quy trình chung.
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), có 2 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền:
Trong các trường hợp này, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền; thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo trình tự cấp lần đầu.
