Hợp đồng thuê quán

Hợp đồng thuê quán là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê sẽ giao nhà cho bên thuê sử dụng một thời hạn và bên thuê phải trả tiền

Thứ Sáu, 24/7/2020, 22:15 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Trong các giao dịch dân sự và kinh doanh, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Đặc biệt, đối với hoạt động thuê mặt bằng để kinh doanh (thuê quán), việc hiểu rõ các quy định pháp luật về chủ thể, tài sản và nội dung thỏa thuận là yếu tố then chốt để tránh các rủi ro tranh chấp không đáng có.

Khái niệm hợp đồng thuê quán

Hợp đồng thuê quán về bản chất là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, bên cho thuê giao quyền sử dụng tài sản (nhà, mặt bằng) cho bên thuê trong một thời hạn nhất sử dụng nhất định; đổi lại, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận.

Về hình thức, các bên có thể tự do thỏa thuận, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý và làm cơ sở giải quyết khi có tranh chấp, hợp đồng nên được lập thành văn bản. Đối với các trường hợp thuê tài sản dài hạn hoặc liên quan đến hoạt động thương mại chuyên nghiệp, việc rà soát kỹ các điều khoản là cực kỳ quan trọng. Người dân có thể tham khảo mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất 2022 để áp dụng các điều khoản cơ bản vào việc thuê quán.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê quán

Dựa trên các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự của Quốc hội, số 91/2015/QH13, hợp đồng thuê quán có các đặc điểm sau:

Tính đền bù: Bên thuê nhận được quyền sử dụng tài sản từ bên cho thuê và phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê tương ứng.
Chuyển giao quyền sử dụng tài sản: Bên thuê được quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
Hợp đồng song vụ: Đây là loại hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia (ví dụ: quyền nhận tiền thuê của bên cho thuê là nghĩa vụ trả tiền của bên thuê).

Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng

1. Xác định chủ thể ký kết hợp đồng

Đây là nội dung quan trọng nhất để tránh tình trạng hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Việc xác định tài sản thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung quyết định tính hợp pháp của chữ ký:

Trường hợp tài sản chung vợ chồng: Nếu nhà đất là tài sản chung, hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của cả hai vợ chồng. Trường hợp một người ký thay, phải có văn bản ủy quyền hợp lệ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trường hợp tài sản riêng: Người ký phải cung cấp các giấy tờ chứng minh tài sản thuộc sở hữu riêng như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân), văn bản xác nhận tài sản riêng, hoặc giấy tờ về thừa kế/tặng cho riêng.

Nếu bên thuê không kiểm tra kỹ và ký kết với người không có thẩm quyền định đoạt tài sản chung, rủi ro bị tuyên hợp đồng vô hiệu là rất cao. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gây thiệt hại lớn đến chi phí đầu tư cơ sở vật chất của bên thuê.

2. Công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo quy định pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2020), pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng thuê tài sản đều phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng là tự nguyện tùy theo nhu cầu của các bên để tăng cường tính an toàn pháp lý. Nếu các bên tự ký kết bằng tay dựa trên các mẫu có sẵn mà vẫn đảm bảo đầy đủ thông tin chủ thể và đối tượng hợp đồng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

3. Điều khoản về tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.

Đối với bên cho thuê: Số tiền đặt cọc cần đủ để bù đắp các hư hỏng tài sản hoặc bù đắp thiệt hại nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Đối với bên thuê: Tiền đặt cọc là công cụ bảo vệ quyền lợi, đảm bảo nếu bên cho thuê lấy lại mặt bằng trước hạn mà không có lý do chính đáng thì phải hoàn trả và bồi thường một khoản tương ứng (thường là phạt cọc).

Lưu ý, trong trường hợp bên thuê đầu tư lớn vào quán (như sửa chữa, trang trí), cần có điều khoản bảo vệ chi phí đầu tư này nếu hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn.

4. Đồng tiền và phương thức thanh toán

Căn cứ theo các quy định về quản lý ngoại hối, tất cả các giao dịch, giá thuê và phương thức thanh toán trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam (VND). Việc quy định giá thuê bằng ngoại tệ (như USD) có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị vô hiệu phần nội dung về giá.

5. Quy định về vi phạm và bàn giao tài sản

Để tránh các bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà phức tạp, các bên cần làm rõ:

Vi phạm nghĩa vụ thanh toán: Quy định cụ thể mốc thời gian trễ hạn tối đa và mức phạt lãi suất chậm trả (ví dụ: 0,0ế/ngày).
Hiện trạng tài sản: Cần lập biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng chi tiết về tình trạng nhà, trang thiết bị, nội thất hiện có. Điều này giúp tránh tranh chấp về việc bồi thường hư hỏng do hao mòn tự nhiên hay do lỗi của bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê.

Hướng dẫn cơ bản để hoàn thiện hợp đồng

Để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, khi soạn thảo, các bên cần lưu ý:

Thông tin bên cho thuê: Ghi rõ thông tin nhân thân; nếu là tài sản hộ gia đình phải có chữ ký của các thành viên có quyền lợi liên quan.
Thông tin bên thuê: Nếu là cá nhân, ghi rõ CCCD/CMND; nếu là tổ chức, phải ghi đầy đủ tên doanh nghiệp theo Giấy đăng ký kinh doanh và thông tin người đại diện theo pháp luật.
Đối tượng thuê: Mô tả chi tiết diện tích, vị trí, tình trạng nhà đất dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tính chính xác về đối tượng giao dịch.