Hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Nhu cầu về nhà ở và thuê nhà nguyên căn hiện nay rất phổ biến. Tuy nhiên, các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà thường không được các cá nhân nắm rõ, dẫn đến những rủi ro tranh chấp không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các lưu ý quan trọng trong việc soạn thảo hợp đồng, phân tích đặc điểm pháp lý và hướng dẫn các nội dung cần có để đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là gì?

Về bản chất, hợp đồng thuê nhà nguyên căn là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, đây là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản (nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận.

Dựa trên Bộ luật Dân sự của Quốc hội, số 9 này/2015/QH13, các bên xác lập quan hệ này trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết và không vi phạm điều cấm của luật. Đối với các giao dịch thuê nhà có thời hạn dài hoặc liên quan đến mục đích kinh doanh, các bên cần lưu ý hình thức văn bản để đảm bảo tính pháp lý cao nhất.

Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn sở hữu các đặc tính pháp lý cơ bản sau:

• Tính đền bù: Đây là hợp đồng có đền bù, nghĩa là một bên nhận được quyền sử dụng tài sản từ bên kia thì phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê tương ứng.
• Chuyển giao quyền sử dụng: Bản chất của việc thuê nhà là sự chuyển giao quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, không phải chuyển giao quyền sở hữu.
• Tính song vụ: Đây là hợp đồng song vụ, làm phát sinh nghĩa vụ tương hỗ giữa các bên. Quyền của bên cho thuê chính là nghĩa vụ của bên thuê (trả tiền) và ngược lại (bên cho thuê phải đảm bảo nhà ở trong tình trạng sử dụng được).

Hướng dẫn soạn thảo nội dung hợp đồng thuê nhà

Để một bản mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn có đầy đủ tính pháp lý và bảo vệ được quyền lợi các bên, cần chú trọng các nội dung sau:

1. Thông tin chủ thể ký kết

• Đối với bên cho thuê: Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, cần có chữ ký của cả hai người. Nếu là tài sản hộ gia đình, cần thông tin và chữ ký của các thành viên có liên quan theo quy định. Nếu là tài sản riêng, cần cung cấp đầy đủ thông tin nhân thân của chủ sở hữu.
• Đối với bên thuê: Nếu là cá nhân, cần ghi rõ họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ thường trú. Nếu là tổ chức, phải ghi rõ tên doanh nghiệp theo Giấy đăng ký kinh doanh và thông tin người đại diện theo pháp luật.

2. Đối tượng thuê và mục đích sử dụng

Cần mô tả chi tiết tình trạng nhà cho thuê, các trang thiết bị đi kèm (nếu có) và thông tin về thửa đất dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định tính hợp pháp của tài sản. Đồng thời, phải nêu rõ mục đích thuê (để ở, kinh doanh, làm kho...) nhằm tránh việc bên thuê sử dụng sai mục đích gây hư hỏng hoặc vi phạm pháp luật.

3. Thời hạn thuê và gia hạn

Cần xác định rõ ngày bắt đầu, ngày kết thúc hợp đồng và thời điểm bàn giao nhà. Các bên cũng nên thỏa thuận trước về điều kiện và trình tự nếu muốn gia hạn hợp đồng khi hết thời hạn cũ.

4. Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán

• Giá thuê: Cần làm rõ giá thuê cố định hay biến động, đã bao gồm các chi phí như điện, nước, thuế, phí môi trường hay chưa.
• Tiền đặt cọc: Đây là nội dung trọng yếu để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Cần ghi rõ số tiền cọc và điều kiện cụ thể để được hoàn trả lại tiền cọc khi thanh lý hợp đồng hoặc các trường hợp bị mất cọc.
• Phương thức thanh toán: Thỏa thuận hình thức (tiền mặt hoặc chuyển khoản), kỳ hạn thanh toán (theo tháng, quý hoặc năm) và thời điểm thanh toán cụ thể trong tháng.

5. Nghĩa vụ thuế và đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên cho thuê cần lưu ý nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà đạt mức quy định của pháp luật. Ngoài ra, để tránh các bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà, hợp đồng cần có điều khoản rõ ràng về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bao gồm: thời gian thông báo trước, mức phạt vi phạm và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2020), việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà có thể xảy ra trong các trường hợp:

• Hợp đồng thuê nhà hết thời hạn đã thỏa thuận.
• Các bên có thỏa thuận chung về việc chấm dứt trước thời hạn.
• Nhà cho thuê bị tiêu hủy hoặc hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ hoặc thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
• Bên thuê chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà không có người kế thừa nghĩa vụ hợp đồng.

Khi chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận để các bên chủ động phương án di dời hoặc tìm kiếm địa điểm mới.