Cách làm hợp đồng thuê nhà

Trong các giao dịch dân sự về bất động sản, việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà một cách kỹ lưỡng là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên cho thuê lẫn bên thuê. Một bản hợp đồng đầy đủ, chặt chẽ không chỉ giúp các bên thống nhất các điều khoản quan trọng mà còn là chứng cứ pháp lý quan trọng nhất khi phát sinh tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách soạn thảo một hợp đồng thuê nhà cơ bản nhưng đảm bảo đầy đủ tính pháp lý theo quy định tại thời điểm năm 2020.

1. Các nội dung không thể thiếu trong hợp đồng thuê nhà

Để đảm bảo tính minh bạch và tránh các rủi ro pháp lý về sau, một hợp đồng thuê nhà cần bao gồm các nhóm thông tin trọng yếu sau:

Thông tin chủ thể tham gia giao dịch

Hợp đồng phải thể hiện rõ danh tính của bên cho thuê và bên thuê, bao gồm: Họ và tên (đối với cá nhân) hoặc tên tổ chức; số Chứng minh nhân dân/Thành phần pháp nhân; mã số thuế (nếu có); địa chỉ thường trú hoặc trụ sở chính; thông tin người đại diện theo pháp luật (đối với tổ chức).

Chi tiết về đối tượng thuê (Nhà đất)

Các bên cần mô tả chi tiết đặc điểm của tài sản thuê, bao gồm: Địa chỉ chính xác, diện tích sử dụng, kết cấu nhà, tình trạng hiện tại. Trường hợp là căn hộ chung cư, cần ghi rõ phần sở hữu chung, phần diện tích sử dụng riêng và mục đích sử dụng các phần diện tích chung theo đúng thiết kế được phê duyệt.

Thời hạn thuê và thời điểm bàn giao

Cần xác định cụ thể ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời hạn thuê. Đồng thời, cần ghi rõ thời điểm bàn giao nhà thực tế và thời điểm bắt đầu tính tiền thuê để làm căn cứ thanh toán chính xác. Nếu bạn đang tìm kiếm các tài liệu liên quan đến việc quản lý tài sản, có thể tham khảo thêm Bản án về tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản để hiểu rõ hơn về các rủi ro khi không quy định rõ thời hạn.

Phương thức thanh toán và tiền đặt cọc

Hợp đồng cần thể hiện rõ: Kỳ hạn thanh toán (hàng tháng, hàng quý...); số tiền thuê; phương thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản); số tiền đặt cọc; điều kiện hoàn trả tiền cọc và các chế tài nếu chậm thanh toán tiền nhà.

2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên

Việc phân định rõ quyền và nghĩa vụ giúp các bên kiểm soát được trách nhiệm của mình, tránh việc lạm dụng hoặc vi phạm thỏa thuận.

Đối với bên cho thuê

• Nghĩa vụ: Bàn giao nhà đúng thời hạn; đảm bảo nhà ở trong tình trạng sử dụng ổn định; thực hiện bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Nếu việc chậm trễ sửa chữa gây thiệt hại cho bên thuê, bên cho thuê phải bồi thường.
• Quyền: Nhận đầy đủ tiền thuê đúng hạn; có quyền cải tạo, nâng cấp nhà khi được bên thuê đồng ý (nhưng không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng của bên thuê); có quyền lấy lại nhà khi hết thời hạn thuê hoặc theo các điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng quy định tại Bộ luật Dân sự.

Đối với bên thuê

• Nghĩa vụ: Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận; thanh toán tiền thuê đúng kỳ hạn; giữ gìn, bảo quản tài sản và sửa chữa các hư hỏng do lỗi của mình gây ra; tuân thủ các quy tắc về an ninh trật tự và vệ sinh môi trường tại địa phương.
• Quyền: Được nhận nhà đúng tình trạng thỏa thuận; được quyền cho thuê lại hoặc đổi người thuê nếu có sự đồng ý bằng văn lập của bên cho thuê; được yêu cầu bên cho thuê sửa chữa các hư hỏng lớn ảnh hưởng đến an toàn; được tiếp tục thuê khi có sự thay đổi chủ sở hữu tài sản.

Trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn về việc thực hiện các điều khoản này, các bên thường phải đối mặt với các thủ tục tố tụng phức tạp. Bạn có thể tham khảo Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở để nắm bắt cách tòa án phân xử.

3. Điều kiện đơn phương chấm dứt và chấm dứt hợp đồng

Đây là phần quan trọng nhất để tránh các vụ kiện tụng kéo dài. Các bên cần quy định rõ:

Các trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt

• Bên thuê không trả tiền nhà liên tiếp từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Sử dụng nhà sai mục đích hoặc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng cấu trúc nhà.
• Tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu hoặc cho bên thứ ba thuê lại khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.
• Vi phạm nghiêm trọng các quy định về trật tự công cộng và vệ sinh môi trường.

Các trường hợp bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt

• Bên cho thuê không thực hiện việc sửa chữa khi chất lượng nhà xuống cấp nghiêm trọng.
• Giá thuê nhà bị tăng bất hợp lý so với thỏa thuận ban đầu.
• Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế bởi lợi ích của bên thứ ba.

Lưu ý: Bên muốn đơn phương chấm dứt phải thông báo trước cho bên kia ít nhất 01 tháng (trừ khi có thỏa thuận khác). Nếu vi phạm thời hạn báo trước, bên vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại hoặc mất tiền cọc theo quy định.

4. Điều kiện pháp lý của các chủ thể tham gia

Để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, các bên cần đảm bảo:

• Tư cách chủ sở hữu: Bên cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp.
• Năng lực hành vi: Cá nhân tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; tổ chức phải có tư cách pháp nhân theo quy định. Đối với cá nhân nước ngoài, phải tuân thủ các điều kiện về sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
• Thủ tục công chứng: Các bên có thể thỏa thuận thực hiện công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền để tăng tính an toàn pháp lý. Sau khi hoàn tất, mỗi bên nên giữ ít nhất 01 bản gốc.

Việc soạn thảo một mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất 2022 (áp dụng cho bối cảnh thời điểm đó) cần sự cẩn trọng trong từng câu chữ. Nếu không nắm rõ quy định, các bên rất dễ rơi vào tình trạng tranh chấp về tiền đặt cọc hoặc hiện trạng tài sản khi kết thúc hợp đồng.