Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Luật sư Việt Nam

Luật kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Tháng năm 5, 2022

Chuyên mục: Luật kinh doanh bất động sản/ luật kinh doanh bất động sản/ Tư vấn luật Đầu tư

Nội dung chính

Add a header to begin generating the table of contents

Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Luật KDBĐS

Nguyên tắc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 & Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

– Việc chuyển nhượng thực hiện khi có đủ điều kiện tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong TH dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ; nội dung dự án đã được phê duyệt.

Đối với dự án B quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:

+ Dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;

+ Dự án BĐS đc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020.

Đối với dự án BĐS khác thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP

– Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

+ Không làm thay đổi nội dung của dự án;

+ Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

– Việc chuyển nhượng này phải được CQNN quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp GCNQSDĐ; QSH nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất; hoặc được đăng ký biến động vào GCN đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng.

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư; quyết định đầu tư của dự án.

**Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Luật KDBĐS**

Điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014

1. Dự án đó phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được CQNN phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường; giải phóng mặt bằng.

Đối với TH chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; TH có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ/phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh; bảo đảm tiến độ; nội dung dự án.

>>> Tham khảo: Chứng minh là chủ sở hữu duy nhất của bất động sản ?

Hồ sơ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Điều 10. Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng chuẩn bị hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS theo Mẫu số 10
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS tại Điều 6
Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) gồm:
- Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Quyết định phê duyệt dự án;
- Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng;
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án;
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (TH chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng);
- Giấy chứng nhận đối với dự án;

Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 12.

Bên nhận chuyển nhượng chuẩn bị hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ/ 1 phần dự án theo Mẫu số 11
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/Giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức
- bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu/ bản sao có công chứng/chứng thực khi nộp hồ sơ.
Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có)
- để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận;
- đối với doanh nghiệp KD BĐS nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này.

Thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư

1. Chủ đầu tư dự án nộp 01 bộ hồ sơ đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án/ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

2. Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định; trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng là Mẫu số 13 Phụ lục kèm theo Nghị định.

Thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày. Nếu hồ sơ chưa đủ giấy tờ thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định; thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết.
Nếu dự án; phần dự án đó không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án.

3. Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án; phần dự án bất động sản; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 & hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng; trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

4. Sau khi ký kết Hợp đồng trên, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án; phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng; việc bàn giao được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thu; phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án thì Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai dự án; phần dự án.

5. Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng phải thông báo VB cho tất cả khách hàng, bên liên quan. đăng ít nhất 3 lần liên tiếp trên 1 tờ báo /trên đài truyền hình địa phương/ đài truyền hình trung ương.

Nếu có ý kiến thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết trước khi làm thủ tục bàn giao.

6. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng; đối với TH chuyển nhượng có gắn với quyền sử dụng đất thì các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai.

TH chuyển nhượng gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; thì 1 trong các bên đề nghị CQNN thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất.

7. UBND tỉnh công bố quyết định cho phép chuyển nhượng trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định này về Bộ Xây dựng;

2 bên phải công bố công khai quyết định trên trang thông tin điện tử doanh nghiệp.

Dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư

1. Chủ đầu tư dự án BĐS nộp trực tiếp/ qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10 của Nghị định này đến UBND tỉnh nơi có dự án.

2. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; UBND tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan theo quy định tại Điều 13 của Nghị định này và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét; quyết định cho phép chuyển nhượng;

TH không đủ điều kiện chuyển nhượng thì UBND tỉnh có VB thông báo cho chủ đầu tư dự án.

Lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

*Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản*

Thủ tục để lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ theo Điều 13 Nghị định 02/2022/NĐ-CP:

Đối với Dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư:
- cơ quan được giao chủ trì thẩm định phải gửi trực tiếp hoặc qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10
- Tổng thời gian là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
Đối với Dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư:
- UBND tỉnh phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng và các bộ; ngành có liên quan bằng cách gửi trực tiếp/qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10
- Thời gian gửi hồ sơ và có ý kiến thẩm định của các bộ, ngành là 25 ngày.
TH bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà dự án/ phần dự án tại khu vực xã; phường; thị trấn biên giới; ven biển; hải đảo:
- cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy thêm ý kiến thẩm định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an

Nội dung thẩm định hồ sơ:

Việc tuân thủ nguyên tắc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, dự án bất động sản và các hành vi bị cấm theo quy định tại Điều 4, Điều 8, Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này;

Các giấy tờ trong hồ sơ đề nghị chuyển nhượng quy định tại Điều 10 của Nghị định này;

Điều kiện của dự án hoặc phần dự án bất động sản chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản;

TH bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án là DNNN; thì phải xác định thêm điều kiện theo pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước.

Điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại Điều 4 của Nghị định này;

Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan (nếu có).

Trên cơ sở ý kiến thẩm định và ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (nếu có); cơ quan chủ trì thẩm định báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét; Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.