Cần lưu ý gì khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà? Gọi ngay hotline 0984171182 để được luật sư tư vấn miễn phí 24/7 về cách lập hợp đồng
Trong các giao dịch dân sự, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Đặc biệt, đối với hoạt động cho thuê nhà, việc hiểu rõ bản chất pháp lý của hợp đồng là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê, tránh những rủi ro tranh chấp không đáng có.
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng cho thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, bên cho thuê giao tài sản (nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định; đối trọng với việc sử dụng tài sản này, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê.
Về hình thức, các bên có thể thỏa thuận bằng lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và dễ dàng chứng minh khi có tranh chấp, việc lập thành văn bản là cần thiết. Đối với các trường hợp liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu hoặc thời hạn thuê dài hạn, các bên cần lưu ý các quy định về đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Hợp đồng thuê nhà có những đặc trưng cơ bản sau đây:
Việc xác định đúng chủ thể sở hữu tài sản là bước quan trọng nhất để tránh tình trạng bản án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà do hợp đồng vô hiệu. Cụ thể:
Lưu ý, việc chỉ đứng tên một người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đó là tài sản riêng nếu không có căn cứ pháp lý khác. Nếu bên thuê ký kết với người không có thẩm quyền định đoạt đối với tài sản chung, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, dẫn đến những thiệt hại lớn về chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh.
Hiện nay, pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng thuê nhà đều phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng là tự nguyện tùy theo nhu cầu của các bên để tăng cường tính an toàn pháp lý. Nếu các bên tự thỏa thuận và ký kết bằng văn bản mà không vi phạm các điều cấm của luật thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Căn cứ theo các quy định về quản lý ngoại hối tại Việt Nam, giá thuê và đồng tiền thanh toán trong hợp đồng phải được ghi bằng Đồng Việt Nam (VND). Việc quy định giá thuê bằng ngoại tệ (như USD) có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu phần giao dịch về giá.
Để đảm bảo quyền lợi, bên cho thuê cần quy định rõ các mốc thời gian thanh toán, thời hạn trễ tối đa được phép và mức phạt chậm thanh toán (ví dụ: tính theo tỷ lệ % mỗi ngày chậm trả). Đồng thời, cần xác lập rõ các trường hợp vi phạm dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.
Đây là nội dung thường bị bỏ qua nhưng lại là nguồn cơn của nhiều tranh chấp. Các bên nên lập một phụ lục hợp đồng hoặc biên bản bàn giao chi tiết về: tình trạng nhà, các trang thiết bị đi kèm, hiện trạng nội thất. Việc này giúp tránh việc bên cho thuê yêu cầu bồi thường những hao mòn tự nhiên hoặc bên thuê không có căn cứ để chứng minh đã trả lại tài sản nguyên vẹn.
Khi soạn thảo, cần đảm bảo đầy đủ các thông tin sau:
