Một số lưu ý về quyền sử dụng đất của vợ chồng

Trong quan hệ hôn nhân, bất động sản (nhà đất) thường là loại tài sản có giá trị lớn nhất và dễ phát sinh tranh chấp nhất. Việc xác định rõ quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng đóng vai trò quyết định trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi bên, đặc biệt là khi có sự thay đổi về tình trạng hôn nhân hoặc khi thực hiện các giao dịch dân sự.

Xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng

Để giải quyết các tranh chấp phát sinh, việc phân định tài sản dựa trên nguồn gốc hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu là vô cùng quan trọng. Căn cứ theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản của vợ chồng được chia thành hai loại chính:

Tài sản chung của vợ chồng

Tài sản chung bao gồm các trường hợp sau đây:

• Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh; hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và các thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.
• Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung.
• Các tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
• Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc hình thành thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Đáng chú ý, pháp luật quy định về chế độ sở hữu chung hợp nhất đối với tài sản chung của vợ chồng nhằm bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình và thực hiện các nghĩa vụ chung. Trong trường hợp không có đủ căn cứ để chứng minh một tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên, thì tài sản đó mặc nhiên được coi là tài quyết tài sản chung.

Tài sản riêng của vợ chồng

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

• Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn.
• Tài sản được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.
• Tài sản được chia riêng cho vợ hoặc chồng trong quá trình chung sống.
• Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi bên và các tài sản khác mà pháp luật quy định thuộc sở hữu riêng.
• Tài sản được hình thành từ nguồn tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Việc xác định chính xác nguồn gốc này giúp tránh những rủi ro pháp lý phức tạp, tương tự như cách thức giải quyết quan hệ hôn nhân khi vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết để phân chia di sản sau này.

Nguyên tắc phân chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

Khi thực hiện việc phân chia tài sản trong trường hợp ly hôn, các bên cần lưu ý hai nhóm nguyên tắc: nguyên tắc chung cho tài sản chung và nguyên tắc cụ thể đối với loại hình đất đai.

Nguyên tắc giải quyết tài sản chung

Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc sẽ được chia đôi, tuy nhiên Tòa án sẽ xem xét các yếu tố thực tế để đảm bảo sự công bằng:

• Hoàn cảnh thực tế của gia đình và của mỗi bên vợ, chồng.
• Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong hoạt động sản xuất, kinh doanh để họ có điều kiện tiếp tục tạo thu nhập.
• Xem xét lỗi của mỗi bên trong việc vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng.

Việc phân chia có thể thực hiện bằng hiện vật; nếu không thể chia bằng hiện vật thì sẽ chia theo giá trị. Bên nhận phần tài sản có giá trị lớn hơn phải thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại. Đối với tài sản riêng, về nguyên tắc vẫn thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ khi đã được nhập vào tài sản chung.

Quy định cụ thể đối với đất nông nghiệp và đất ở

Việc chia quyền sử dụng đất cần tuân thủ các đặc thù của từng loại đất theo quy định pháp luật:

• Đối với đất nông nghiệp (cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản): Nếu cả hai bên đều có nhu cầu và điều kiện trực tiếp canh tác thì chia theo thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được sẽ do Tòa án giải quyết. Nếu chỉ một bên có nhu cầu, bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị phần quyền sử dụng đất tương ứng cho bên kia.
• Đối với đất nông nghiệp lâu năm, đất lâm nghiệp và đất ở: Thực hiện theo các nguyên tắc phân chia tài sản chung thông thường.
• Trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình: Nếu không xác định được phần tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của hộ gia đình, thì khi ly hôn, mỗi bên có thể được chia một phần dựa trên công sức đóng góp vào đời sống chung và sự phát triển của gia đình.

Lưu ý về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp của chủ sở hữu. Do đó, việc đứng tên trên Sổ đỏ cần được thực hiện rõ ràng nhằm tránh tranh chấp về sau.

Pháp luật quy định rằng đối với tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ và tên của cả vợ và chồng. Trường hợp có thỏa thuận khác giữa hai bên về việc chỉ một người đứng tên, thì nội dung đó phải được thể hiện rõ ràng và tuân thủ đúng quy định về giao dịch tài sản.

Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn là cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến thừa kế hoặc án lệ về quyền nuôi con trong các vụ án hôn nhân gia đình phức tạp. Nếu có sự thay đổi về chủ thể do vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên bố là đã chết, việc xác định quyền sử dụng đất cũng sẽ được thực hiện theo trình tự thừa kế pháp luật.