Hướng dẫn cách tính thuế đất ở theo quy định pháp luật

Luật sư tư vấn cách tính thuế đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Liên hệ ngay để được giải đáp miễn phí

Thứ Năm, 8/10/2020, 00:13 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khi sử dụng đất ở đều có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Việc nắm vững phương pháp xác định số thuế phải nộp sẽ giúp người nộp thuế chủ động trong việc quản lý tài chính cá nhân cũng như tuân thủ đúng các quy định về các loại thuế mà doanh nghiệp tư nhân phải đóng theo quy định pháp luật và nghĩa vụ của cá nhân.

Đối tượng và công thức tính thuế đất ở

Đối tượng chịu thuế đất ở

Căn cứ Điều 1 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị theo quy định của Luật Đất đai. Lưu ý rằng, phạm vi chịu thuế này áp dụng cho cả trường hợp đất ở được các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Công thức tính thuế sử dụng đất ở

Dựa trên quy định tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, số thuế sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó, để xác định Số thuế phát sinh, cần tính toán dựa trên các yếu tố thành phần:

Số thuế phát sử dụng đất = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất (%)

Như vậy, việc xác định chính xác số thuế phụ thuộc vào ba yếu tố then chốt: diện tích đất chịu thuế, giá đất tại thời điểm tính và mức thuế suất tương ứng.

Các yếu tố cấu thành số thuế phải nộp

Diện tích đất ở tính thuế

Việc xác định diện tích đất tính thuế được thực hiện tùy theo từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất: Nếu một cá nhân/hộ gia đình có nhiều thửa đất ở trong cùng phạm vi một tỉnh, diện tích tính thuế là tổng diện tích của tất cả các thửa đất thuộc diện chịu thuế tại tỉnh đó.
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ): Diện tích tính thuế căn cứ theo diện tích ghi trên Sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu diện tích thực tế sử dụng lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ thì diện tích tính thuế sẽ là diện tích thực tế đang sử dụng.
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận: Nếu nhiều tổ chức, hộ gia đình cùng sử dụng chung một thửa đất nhưng chưa có Sổ đỏ, diện tích tính thuế của mỗi người sẽ dựa trên phần diện tích thực tế mà họ đang sử dụng. Nếu thửa đất đã được cấp Sổ đỏ cho chủ sở hữu chung, diện tích tính thuế sẽ căn cứ theo diện tích ghi trên Sổ đỏ đó.

Giá của 1m2 đất ở tính thuế

Giá đất để làm căn cứ tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất do Ủy ban nhân dân (UBN) cấp tỉnh quy định và được duy trì ổn định theo chu kỳ 5 năm (kể từ ngày 01/01/2012). Một số lưu ý quan trọng về giá đất:

Tính ổn định trong chu kỳ: Trong vòng 5 năm, nếu có sự thay đổi về chủ sở hữu (do mua bán, tặng cho) hoặc các yếu tố khác làm thay đổi giá đất thì không phải xác định lại giá đất cho thời gian còn lại của chu kỳ đó.
Trường hợp giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích: Nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hoặc từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở) trong chu kỳ ổn định, thì giá đất tính thuế là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thực hiện việc giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích. Giá này sẽ được áp dụng ổn định cho đến hết chu kỳ.
Trường hợp sử dụng sai mục đích: Đối với đất sử dụng không đúng mục đích hoặc đất lấn chiếm, giá 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định tại địa phương đó.

Thuế suất áp dụng

Đối với đất ở (bao gồm cả đất dùng vào mục đích kinh doanh), Nhà nước áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần dựa trên diện tích đất vượt hạn mức. Cụ thể:

Bậc Diện tích tính thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,03% 2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07% 3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15%

Ví dụ minh họa cách tính thuế

Để hiểu rõ hơn về phương pháp lũy tiến, hãy xem xét ví dụ sau: Ông A sở hữu một thửa đất ở tại Hà Nội với diện tích 200m2. Biết rằng hạn mức đất ở tại Hà Nội là 90m2 và giá đất giả định là 40.000.000 đồng/m2.

Số thuế sử dụng đất ông A phải nộp được phân bổ qua các bậc như sau:

Bậc 1 (Diện tích trong hạn mức): 90m2 x 40.000.000 đồng x 0,03% = 1.080.000 đồng.
Bậc 2 (Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức): Diện tích vượt là 200m2 - 90m2 = 110m2. Số thuế: 110m2 x 40.000.000 đồng x 0,07% = 3.080.000 đồng.
Bậc 3 (Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức): Không có diện tích thuộc bậc này.

Tổng số thuế sử dụng đất ở ông A phải nộp là: 1.080.000 + 3.080.000 = 4.160.000 đồng.

Việc xác định đúng nghĩa vụ thuế không chỉ giúp người dân tránh các rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quyền lợi về tài sản. Đối với các đơn vị kinh doanh, việc quản lý chi phí này cần được thực hiện chính xác trong quá trình cách hạch toán chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế liên quan khác để đảm bảo tính minh bạch trong sổ sách kế toán.