Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

vấn đề khai thuế khi chuyển nhượng bất động sản và vấn đề truy thu thuế thu nhập cá nhân và các vấn đề khác liên quan

Thứ Ba, 3/5/2022, 16:00 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Trong các giao dịch dân sự và kinh doanh, việc xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là nội dung quan trọng mà các bên tham gia cần nắm vững. Việc hiểu rõ cách tính, hồ sơ kê khai và các trường hợp được miễn thuế sẽ giúp đảm bảo tính tuân thủ pháp luật, tránh các rủi ro về truy thu hoặc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh sử thuế.

Quy định về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định pháp luật tại thời điểm năm 2022, mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Công thức xác định số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp được thực hiện như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được xác định riêng biệt dựa trên tỷ lệ sở hữu tương ứng. Căn cứ để xác định tỷ lệ này là các tài liệu pháp lý hợp lệ như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia tài sản của Tòa án. Nếu không có các tài liệu nêu trên, nghĩa vụ thuế của từng người sẽ được tính theo tỷ lệ bình quân.

Lưu ý rằng, việc nộp đầy đủ chứng từ thuế TNCN là điều kiện tiên quyết để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Về nghĩa vụ kê khai, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng có thể tự thỏa thuận về việc bên nào sẽ là người trực tiếp thực hiện trách nhiệm kê khai và nợ thuế.

Trách nhiệm truy thu thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế. Trong giao dịch mua bán, người phát sinh thu nhập (bên bán) chính là người có nghĩa vụ nộp thuế. Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, người chuyển nhượng có thể tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực của bản khai để được hưởng chế độ miễn thuế. Nếu cơ quan thuế phát hiện sự sai lệch hoặc gian lận, cá nhân sẽ bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm theo quy định tại Luật Quản lý thuế.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Dựa trên các quy định tại Thông tư số 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thể được miễn thuế TNCN trong hai trường hợp phổ biến sau:

Trường hợp chuyển nhượng giữa các đối tượng có quan hệ huyết thống, hôn nhân

Miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở và công trình hình thành trong tương lai) giữa các đối tượng:

Vợ với chồng;
Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể;
Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, việc phân chia tài sản là bất động sản giữa vợ và chồng khi ly hôn (theo thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án) cũng thuộc diện được miễn thuế.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở là tài sản duy nhất

Cá nhân được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về việc sở hữu nhà ở duy nhất tại Việt Nam. Cụ thể:

Điều kiện về quyền sở hữu: Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở. Việc xác định này căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp. Nếu là tài sản chung của vợ chồng, thì cả hai vợ chồng đều không được đứng tên sở hữu bất động sản nào khác.
Điều kiện về thời gian: Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định là ngày cấp Giấy chứng nhận (hoặc ngày cấp lại/cấp đổi dựa trên thời điểm của giấy chứng nhận trước đó).

Hồ sơ, thủ tục kê khai thuế thu nhập cá nhân

Để thực hiện nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

Tờ khai thuế: Sử dụng mẫu số 03/BĐS-TNCN theo hướng dẫn tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC.
Giấy tờ pháp lý về tài sản: Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (có cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản chụp). Trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai, cần nộp bản sao hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn đã ký với chủ đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng/chứng thực. Nếu là chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ lần thứ hai trở đi, phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng của lần liền kề trước đó.
Giấy tờ khác (nếu có): Hợp đồng ủy quyền (nếu thực hiện qua người được ủy quyền); các tài liệu chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế hoặc chứng minh việc góp vốn vào doanh nghiệp để xác định diện chưa thu thuế TNCN.

Ngoài ra, khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, cá nhân cần lưu ý chuẩn bị thêm hồ sơ lệ phí trước bạ bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB), giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của tài sản và các giấy tờ liên quan đến việc giao nhận tài sản giữa các bên.