Nếu chúng tôi muốn chuyển nhượng bất động sản thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Chúng tôi sẽ thực hiện như thế nào khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản này?
Trong quá trình giao dịch bất động sản, việc nắm rõ các quy định pháp luật về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng cũng như trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Dưới đây là nội dung tư vấn chi tiết dựa trên khung pháp lý tại thời điểm năm 2022.
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
Ngoài các điều kiện nêu trên, việc chuyển nhượng còn phải tuân thủ các quy định khác tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đồng thời, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Hiệu lực của việc chuyển nhượng chỉ phát sinh kể từ thời điểm bên mua hoàn tất thủ tục đăng ký vào sổ địa chính.
Để thực hiện giao dịch một cách hợp pháp, các bên cần tuân thủ quy trình gồm các bước sau:
Căn cứ Điều 38 và Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau:
Trong giao dịch bất động sản, việc xác định đúng thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các loại lệ phí là rất quan trọng để tránh tranh chấp về sau.
Theo quy định, bên bán (bên chuyển nhượng) là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất được áp dụng là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng công chứng. Lưu ý, nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất của Nhà nước để tính thuế.
Căn cứ Nghị định 45/2015/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức: Số tiền nộp = Diện tích x Giá đất (theo bảng giá UBND tỉnh) x 0,5%.
Ngoài ra, các bên cần lưu ý các khoản phí sau:
Các bên có quyền tự thỏa thuận trong hợp đồng về việc ai sẽ là người chịu trách nhiệm chi trả các khoản thuế, phí và lệ phí này.
Để quá trình chuyển nhượng diễn ra an toàn, trước hết, chủ sở hữu phải đảm bảo bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp. Đối với trường hợp đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp sổ, các bên không được tiến hành chuyển nhượng ngay mà phải hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trước khi giao dịch. Việc kiểm tra kỹ tình trạng tranh chấp và ngăn chặn kê biên là bước tiên quyết để tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
