Quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản

Legalzone xin gửi đến bạn đọc quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản thông qua ví dụ cụ thể dưới đây

Thứ Sáu, 6/5/2022, 18:48 (GMT+7)Luật Sư Việt Nam

Vấn đề một doanh nghiệp đang thuê văn phòng từ một cá nhân, sau đó muốn cho một đơn vị khác thuê lại diện tích này nhưng vẫn muốn duy trì hợp đồng thuê ban đầu là một tình huống pháp lý phổ biến. Để thực hiện việc này một cách hợp pháp, doanh nghiệp cần lưu ý các quy định về quyền cho thuê lại tài sản và điều kiện kinh doanh bất động sản.

Căn cứ pháp lý

Để giải quyết vấn đề trên, cần áp dụng các văn bản pháp luật sau:

Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quyền cho thuê lại tài sản đã thuê

Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 về việc cho thuê lại, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, đối với trường hợp của công ty bạn, việc cho bên thứ ba thuê lại văn phòng chỉ được coi là hợp pháp khi và chỉ khi chủ sở hữu (người cho công ty bạn thuê ban đầu) đã chấp thuận bằng văn bản hoặc thông qua các điều khoản trong hợp đồng thuê gốc.

Quy định về việc kinh doanh cho thuê lại bất động sản

Một vấn đề quan trọng khác là liệu việc cho thuê lại này có buộc doanh nghiệp phải đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không. Căn cứ vào các quy định hiện hành tại thời điểm năm 2022, có hai khía cạnh cần xem xét:

Trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.

Cụ thể hơn, tại Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đã làm rõ các trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm:

Tổ chức, hộ gia sử, cá nhân cho thuê bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh; hoặc dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Các trường hợp chuyển nhượng tài sản do phá sản, giải thể, chia tách hoặc để thu hồi nợ.
Tổ chức, cá nhân cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của chính mình.

Do đó, nếu hoạt động cho thuê lại văn phòng của công ty bạn diễn ra với quy mô nhỏ và không mang tính chất đầu tư dự án chuyên nghiệp, công ty có thể không cần phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào giấy phép kinh doanh, nhưng vẫn phải đảm bảo nghĩa vụ thuế đối với khoản thu nhập từ việc cho thuê này.

Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 11 quy định rõ các hình thức kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, trong đó có hình thức: "Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại". Điều này khẳng định việc thực hiện mô hình thuê rồi cho thuê lại là một hoạt động được pháp luật cho phép đối với các chủ thể có đủ điều kiện.

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Để việc cho thuê lại văn phòng diễn ra đúng quy định, tài sản (văn phòng) đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt pháp lý. Nếu phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hoặc tình trạng pháp lý của tòa nhà, doanh nghiệp có thể cần tìm hiểu thêm về thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi. Các điều kiện cơ bản bao gồm:

Đối với nhà và công trình xây dựng: Phải có đăng ký quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đối với quyền sử dụng đất: Phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai; không có tranh chấp; không bị kê biên và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Trong trường hợp các bên gặp khó khăn về mặt thủ tục hoặc cần xác minh tính pháp lý của tài sản trước khi ký kết hợp đồng thuê lại, việc tham khảo ý kiến chuyên gia là cần thiết. Bạn có thể tìm hiểu thêm về lợi ích của việc thuê luật sư đất đai để đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng thuê lại chặt chẽ, tránh rủi ro pháp lý về sau. Ngoài ra, nếu có các giao dịch phức tạp hơn liên quan đến tài sản, hãy lưu ý các quy định về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành để tránh các sai sót không đáng có.