Những hợp đồng nhà đất nào bắt buộc phải công chứng?

Những hợp đồng nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Trong các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, việc tuân thủ hình thức hợp đồng là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý. Theo quy định của pháp luật hiện hành (tại thời điểm năm 2020), nhiều loại hợp đồng về nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thực hiện đúng quy định này, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên bố vô hiệu, dẫn đến các rủi ro tranh chấp nghiêm trọng như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các loại hợp đồng về nhà đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các nhóm hợp đồng sau đây cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại giao dịch sau đây phải được công chứng hoặc chứng thực:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với đất); hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm đất và nhà ở hoặc tài sản khác). Lưu ý: Quy định này không áp dụng đối với trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Hợp trình tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Người dân cần lưu ý các rủi ro pháp lý tương tự như trong tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất).
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hợp đồng về nhà ở

Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở sau đây bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực:

• Hợp đồng mua bán nhà ở.
• Hợp đồng tặng cho nhà ở.
• Hợp đồng đổi nhà ở.
• Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.
• Hợp đồng thế chấp nhà ở.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Lưu ý ngoại lệ: Pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; hoặc các giao dịch về cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Thẩm quyền và địa điểm thực hiện công chứng, chứng thực

Để đảm bảo tính hợp pháp của văn bản, người dân cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực.

Nơi thực hiện công chứng hợp đồng nhà đất

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014, phạm vi công chứng đối với bất động sản được quy định như sau: Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trường hợp ngoại lệ bao gồm việc công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Do đó, khi có nhu cầu công chứng nhà đất, người yêu cầu phải mang hồ sơ tới Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh/thành phố nơi có bất động sản đó.

Nơi thực hiện chứng thực hợp đồng nhà đất

Đối với hình thức chứng thực, căn cứ điểm d và đ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, khi thực hiện chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc chứng thực hợp đồng về nhà ở, người dân cần mang hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất để thực hiện thủ tục.

Việc nắm rõ các quy định về hình thức hợp đồng sẽ giúp chủ sở hữu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và tránh được những tranh chấp không đáng có về sau liên quan đến việc chứng minh chủ sở hữu bất động sản.