Tư vấn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bố mẹ em nghỉ hưu và có nguyện vọng về quê sinh sống. Gia đình em dự định mua một mảnh đất ở quê. Sắp tới, hai bên sẽ thực hiện việc ký kết
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch quan trọng và phổ biến nhất liên quan đến đất đai. Để việc mua bán, sang tên diễn ra hợp pháp, các bên cần nắm rõ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cũng như trình tự, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai năm 2013.
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Về bản chất, đây là một giao dịch dân sự, vì vậy hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập.
- Các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Việc công chứng hợp đồng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên cần thống nhất rõ bên nào thực hiện nghĩa vụ tài chính và bên nào làm thủ tục sang tên. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân; quá thời hạn này có thể bị xử phạt theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động, sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất). Hồ sơ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD) và sổ hộ khẩu của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo thông báo của cơ quan thuế).
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên tại bộ phận một cửa.
Một số lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Trước khi giao kết, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất: có nằm trong quy hoạch, có tranh chấp hay đang bị kê biên, thế chấp hay không.
- Xác định rõ nghĩa vụ thuế, phí và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất để tránh phát sinh tranh chấp về sau.
- Nếu phát sinh mâu thuẫn, các bên có thể tham khảo thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.
Việc nắm rõ các quy định về thuế, phí khi sang tên cũng giúp các bên chủ động chuẩn bị. Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết về hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ để chuẩn bị đầy đủ giấy tờ.
