Cụm từ Luật đất đai mới nhất 2019 được dùng để chỉ Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) — văn bản đang có hiệu lực thi hành ở thời điểm năm 2019, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn. Bài viết tổng hợp những nội dung quan trọng nhất mà người sử dụng đất cần nắm: điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường và giải quyết tranh chấp.
1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ như:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước trước 1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp và các giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.
2. Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thủ tục cấp Sổ đỏ thực hiện theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm các bước:
- Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ: Đơn đăng ký, một trong các loại giấy tờ nêu trên, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai;
- Nhận Giấy chứng nhận theo giấy hẹn.
3. Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không được cấp Sổ đỏ, đáng chú ý:
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất (trừ trường hợp thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất);
- Người đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện.
4. Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Luật Đất đai 2013 chia thành đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn:
- Ổn định lâu dài: đất ở của hộ gia đình, cá nhân; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan.
- Có thời hạn: đất nông nghiệp giao/cho thuê tối đa 50 năm; đất giao cho tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm (dự án vốn lớn thu hồi vốn chậm không quá 70 năm); đất cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê không quá 99 năm.
5. Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 64 Luật Đất đai 2013, ngoài thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước còn thu hồi đất do vi phạm pháp luật như:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã bị xử phạt hành chính mà còn tiếp tục vi phạm;
- Cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Nhận chuyển nhượng, tặng cho đất không được phép;
- Không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và đã bị xử phạt mà không chấp hành.
Trong các trường hợp vi phạm này, tổ chức, cá nhân không được bồi thường khi thu hồi đất và có thể bị cưỡng chế nếu không chấp hành.
6. Mức đền bù khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi thu hồi đất nếu có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, và chỉ khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường ưu tiên giao đất cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Trong 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi có hiệu lực, cơ quan có trách nhiệm phải chi trả tiền bồi thường.
7. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, trình tự giải quyết tranh chấp gồm:
- Các bên tự hòa giải; nếu không thành thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất;
- Chủ tịch UBND xã tổ chức hòa giải trong thời hạn không quá 45 ngày;
- Hòa giải thành mà thay đổi ranh giới thì gửi biên bản đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để công nhận và cấp lại Sổ đỏ;
- Hòa giải không thành: nếu đất có Sổ đỏ thì khởi kiện tại Tòa án; nếu không có Sổ đỏ thì nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
8. Cách tính tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền người sử dụng đất phải trả khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP):
- Giao đất qua đấu giá: tiền sử dụng đất là số tiền trúng đấu giá;
- Giao đất không qua đấu giá: Tiền sử dụng đất = Giá đất tính thu tiền x Diện tích phải nộp - các khoản được giảm trừ (nếu có);
- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở: tính bằng chênh lệch tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp;
- Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở sang đất ở: bằng 50% chênh lệch nói trên.
Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, gồm: sử dụng đất thuộc lĩnh vực/địa bàn ưu đãi đầu tư; thực hiện chính sách nhà ở với người có công, hộ nghèo; đất sản xuất nông nghiệp của hộ dân tộc thiểu số; đất xây dựng công trình sự nghiệp công lập.
Xem thêm các chủ đề liên quan
